Bank hipoteczny to bank specjalizujący się w finansowaniu nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Kapitał na akcję kredytową pozyskuje przede wszystkim w drodze emisji listów zastawnych.
We wrześniu 2014 r. w Polsce funkcjonowały 2 banki hipoteczne: Pekao Bank Hipoteczny oraz mBank Hipoteczny. Na przełomie 2014 i 2015 r. miał powstać trzeci bank hipoteczny - PKO Bank Hipoteczny.
Bank hipoteczny w Polsce może zostać utworzony wyłącznie w formie spółki akcyjnej.
Kontrolę zewnętrzną nad bankiem hipotecznym sprawuje Komisja Nadzoru Finansowego, a dokładnie powiernik i jego zastępca nominowani przez KNF (niebędącymi pracownikami banku hipotecznego).
Banki hipoteczne są jedynymi instytucjami uprawnionymi do emitowania listów zastawnych (nie mogą tego robić z kolei np. banki komercyjne). Listy zastawne emitowane przez bank hipoteczny w Polsce są nabywane między innymi przez inwestorów instytucjonalnych. Należą do nich np. inne banki, fundusze inwestycyjne, Otwarte Fundusze Emerytalne czy towarzystwa ubezpieczeniowe. Bywają prowadzone emisje listów zastawnych skierowane do klientów indywidualnych.
Listy zastawne są dłużnym papierem wartościowym. Ich emisja jest przykładem tzw. sekurytyzacji pierwotnej. Listy zastawne są zabezpieczone na portfelach kredytów hipotecznych udzielonych przez bank hipoteczny. Instytucja niejako refinansuje je - pozyskuje kapitał inwestorów, którzy z kolei partycypują w przepływach z tytułu kredytu (m.in. ratach). Zwykle okres zapadalności listów trwa ok. 5 lat, istnieje jednak możliwość ich zbycia na rynku wtórnym.
Inną formą pozyskiwania kapitału na finansowanie inwestycji przez banki hipoteczne jest nabywanie wierzytelności innych banków z tytułu kredytów hipotecznych. Wśród pobocznych narzędzi banków hipotecznych można wymienić m.in. możliwosć przyjmowania lokat terminowych czy zaciągania kredytów i pożyczek.