Jest to dokument będący pisemną autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego na temat wartości przedmiotu wyceny. Może być wykonany jedynie w formie pisemnej. Stanowi dokument urzędowy. Rzeczoznawca majątkowy tworzący operat szacunkowy powinien mieć aktualne, ministerialne uprawnienia do wykonywania swego zawodu.
Operat szacunkowy to źródło wyceny wartości nieruchomości. Dokument taki jest potrzebny m.in. przy zbywaniu nieruchomości, lub zaciąganiu kredytu zabezpieczonego na danej nieruchomości. Ceny sporządzania operatów szacunkowych nie są ustalone, zależą m.in. od rodzaju nieruchomości, i wahają się od kilkuset do ponad 1 tys. zł.
Operat to wielostronicowy dokument, zawierający m.in. opis nieruchomości, cel i zakres wyceny, podstawy formalne i prawne opracowania operatu szacunkowego czy źródła danych z których korzystał rzeczoznawca majątkowy. Ponadto zawiera się w nim opis metodologii wyceny, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, określa się cechy rynkowe dla wycenianej nieruchomości.
W efekcie wyliczeń i porównań z innymi reprezentatywnymi transakcjami zawartymi w określonej przeszłości, otrzymuje się wartość rynkową nieruchomości.
Obliczenia zastosowane przy tworzeniu operatów szacunkowych bazują w dużej mierze na wartościach historycznych transakcji. Z tego powodu bywa, iż wyceny wartości rynkowej nieruchomości nie są adekwatne do ich faktycznej wartości.
Kiedy nabywana jest nieruchomość z rynku pierwotnego, albo kiedy niezbędny jest operat szacunkowy przy kredycie na remont nieruchomości, wartość zabezpieczenia określana w operacie to tzw. przyszła wartość nieruchomości (po wykończeniu czy remoncie, na podstawie kosztorysu).