Chcesz sprzedać mieszkanie z obciążoną hipoteką? Bez zgody banku się nie uda

2020-01-13 14:05:33

Zbywając mieszkanie kupione na kredyt hipoteczny, należy uzbroić się w cierpliwość. Poza standardową procedurą sprzedaży formalności wydłużają się o dodatkowy krok: konieczność uzyskania zgody banku na zwolnienie hipoteki. A to i trwa, i kosztuje.

Mieszkanie to według wielu Polaków inwestycja, na której trudno stracić. I chociaż pęknięta dekadę temu bańka na rynku nieruchomości dobitnie pokazała, że do takich powszechnych prawideł należy podchodzić bardzo ostrożnie, to mimo wszystko zakup domu czy mieszkania można uznać za jeden z wydatków obciążonych stosunkowo niskim ryzykiem. Zwłaszcza gdy mowa o lokalach usytuowanych w dużych miastach, o możliwie najwyższym współczynniku popytu na nieruchomości. Gdy potencjalnych kupców jest wielu, łatwiej uzyskać satysfakcjonującą cenę przy ewentualnej odsprzedaży mieszkania, a cały proces poszukiwania nabywcy trwa krócej.

Sytuacja się nieco komplikuje, jeśli nieruchomość, którą zamierzamy sprzedać, jest obciążona hipoteką.

Sprzedajesz mieszkanie, ale nie kredyt

Każde mieszkanie można sprzedać - również to kupione na kredyt, którego spłata ciągle trwa. Przy kredycie formalności jednak się wydłużają.

W celu sfinalizowania transakcji konieczne będzie jednak zwolnienie hipoteki z dotychczasowego obciążenia. W tym celu obecny właściciel lokalu będzie musiał:

  • uzyskać zgodę banku na sprzedaż nieruchomości będącej zabezpieczeniem spłaty kredytu oraz
  • przenieść zabezpieczenie na inną nieruchomość lub
  • spłacić całkowicie zadłużenie.

Żeby sprzedać mieszkanie z hipoteką, jej właściciel musi wcześniej dostać pozwolenie od banku. I nie zawsze jest to darmowe. Uzyskanie zgody może się wiązać z dodatkowymi opłatami, zgodnymi z cennikiem banku.

Po poinformowaniu banku o zamiarze sprzedaży kredytowanej nieruchomości, jej właściciel otrzyma dokument z informacją o aktualnym stanie zadłużenia, czyli kwocie pozostałej do uregulowania, wraz z numerem konta do wpłaty. Oprócz tego kredytobiorca dostanie promesę banku na zwolnienie hipoteki po rozliczeniu kredytu. Promesa jest ważna 30 dni.

Gdy obecny właściciel nieruchomości nie posiada własnych środków na całkowitą spłatę zadłużenia, wpłata dokonana przez nabywcę celem zakupu mieszkania zostanie w pierwszej kolejności przelana na rachunek kredytu obciążającego nieruchomość, a pozostałość trafi na konto sprzedającego. Zasady rozliczania transakcji zostaną spisane przez notariusza.

Po przelaniu środków przez nabywcę sprzedający musi udać się do swojego kredytodawcy po zgodę na zwolnienie hipoteki i wraz z tym dokumentem zgłosić się do sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o wykreślenie nieaktualnego wpisu hipotecznego i zmianę właściciela nieruchomości.

Do 3% prowizji od wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego

Zgodnie z nowym prawem, obowiązującym od 22 lipca 2017 r., od kredytobiorców, którzy chcą spłacić kredyt przed czasem, bank może pobrać prowizję, a jej wysokość jest znana klientowi już na etapie zawierania umowy kredytowej.

W przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym opłata nie może przekraczać 3% spłacanej kwoty i nie może być wyższa niż wartość odsetek, jakie zostałyby naliczone, gdyby klient kontynuował spłatę rat na dotychczasowych zasadach. Prawo do obciążania konsumenta tym kosztem banki mają tylko w ciągu 3 pierwszych lat od rozpoczęcia spłaty kredytu.

Dodatkowa prowizja od beneficjentów programu MdM

Osoby, które zaciągnęły kredyt z dofinansowaniem z programu MdM i chcą sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat, muszą się przygotować na dodatkowy koszt, związany z koniecznością zwrotu części otrzymanej dopłaty. Zwrot będzie obliczony proporcjonalnie do okresu pozostałego do upływu 5-letniego okresu karencji.

Tomasz Słupczyński