Po wielomiesięcznym oczekiwaniu, banki i kredytobiorcy poznali ostateczną wersję Rekomendacji S - 18 czerwca 2013 roku została ona przyjęta przez Komisję Nadzoru Finansowego. Jakie regulacje wprowadzi ona w życie? Sprawdzamy jak nowe zasady przełożą się na sytuację kredytobiorców.
Wydana przez KNF Rekomendacja S jest zbiorem zaleceń – tzw. dobrych praktyk, które powinny być stosowane przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Informacje o planowanym jej wejściu w życie pojawiały się już od dawna, jednak ostateczne brzmienie rozwiązań proponowanych przez Komisję zostało przedstawione dopiero teraz.
Przyjęte przez KNF zasady w większości pokrywają się z zapisami projektowymi ogłoszonymi pod koniec zeszłego roku. Dobrą wiadomością dla kredytobiorców jest fakt, że różnice dotyczą głównie kwestii, wobec których projekt miał być najbardziej restrykcyjny – zostały one złagodzone na korzyść konsumentów.
Najważniejsze zmiany założeń Rekomendacji S
Punktem odniesienia proponowanych zaleceń są kredyty zabezpieczone hipoteką – z zakresu obowiązywania Rekomendacji S zostały wyłączone kredyty finansujące nieruchomość ale zabezpieczone w inny sposób.
Kolejną poruszaną kwestią są kredyty walutowe – mają one być dostępne jedynie dla osób uzyskujących trwałe dochody w danej walucie. Jeśli natomiast dochód uzyskiwany jest w kilku walutach, bank powinien wybrać tę, w której zarobki są najwyższe, a dla reszty założyć 20% deprecjację. Takie podejście jest obecnie jedynie formalnością, ponieważ kredyty walutowe już od dłuższego czasu są w bankach bardzo trudno dostępne.
Przyjęto także większą elastyczność jeśli chodzi o współczynnik DtI (stosunek długu do zarobków). Zarząd każdego banku może ustalić własną wartość, którą musi następnie zatwierdzić rada nadzorcza. KNF zaleca jednak zachowanie szczególnej ostrożności jeśli DtI klienta przekracza 40% (przy dochodach mniejszych niż przeciętne w danym regionie) lub 50% (w przypadku pozostałych osób).
Łagodniejsze podejście do LtV
Istotne, z punktu widzenia kredytobiorców, zmiany zaszły w zakresie wymaganej wielkości współczynnika LtV (stosunek kredytu do wartości nieruchomości, czyli tym samym wysokość wymaganego wkładu własnego). Od początku pogłosek o wejściu w życie rekomendacji S wiadomo było, że kredyty finansujące całość wartości zakupu przejdą do historii. Planowany wymóg posiadania przynajmniej 20% wkładu własnego był jednak ciężki do zaakceptowania przez potencjalnych kredytobiorców. Dlatego też KNF zdecydowała się nieco złagodzić tę niedogodność – wymagany poziom LtV zostaje co prawda taki sam (80% lub 90% jeśli ta nadwyżka kredytu jest wystarczająco dobrze zabezpieczona), ma on jednak zacząć obowiązywać dopiero w 2017 roku.
Do tego czasu banki mają za zadanie stopniowo podwyższać swoje wymagania w tej kwestii: maksymalnie 95% do końca 2014 roku, 90% dla kredytów zaciąganych w 2015 roku oraz 85% dla zobowiązań powstałych w 2016 roku (90% jeśli część przekraczająca 85% LtV jest wystarczająco dobrze zabezpieczona). Kredytobiorcy dostali więc szansę na oswojenie się z nowymi regulacjami i czas na gromadzenie wymaganego w przyszłości wkładu własnego.
Inne wartości wskaźnika LtV zostały natomiast przyjęte w odniesieniu do kredytów zabezpieczonych nieruchomościami komercyjnymi. W tym przypadku stosunek zobowiązania do wartości nie powinien przekraczać 75% (lub 80% zakładając, że nadwyżka ponad 75% LtV jest odpowiednio zabezpieczona).
KNF a okres spłaty
Zmiany zaszły również w zaleceniach dotyczących okresu kredytowania. Banki otrzymały instrukcję mówiącą, że kredyty hipoteczne nie mogą być udzielane na dłużej niż 35 lat, przy czym optymalny, rekomendowany klientom okres spłaty powinien wynosić co najwyżej 25 lat.
W sytuacji gdy kredytobiorca zdecyduje się jednak na kredytowanie przekraczające 30 lat, jego zdolność kredytowa powinna być wyliczona tak samo, jak dla zobowiązania na 30 lat. Ma to pomóc lepiej przewidzieć jego zdolność do spłaty zadłużenia. Szczególną uwagę banki powinny też zwrócić wyliczając możliwości finansowe kredytobiorcy, który w trakcie spłacania kredytu przejdzie na emeryturę.
Wszystkie wprowadzone przez Rekomendację S rozwiązania mają na celu poprawę funkcjonowania systemu bankowego, zwiększenie bezpieczeństwa udzielanych kredytów hipotecznych przy jednoczesnym rozwoju tej części działalności banków.
Autor: Gabriela Drzymalska
Comperia.pl