ANALIZA Wybór mieszkania z rynku pierwotnego lub wtórnego to kwestia gustu, ceny i lokalizacji. W rzeczywistości to czy mieszkanie pochodzi z pierwszej czy drugiej ręki nie będzie miało wpływu na koszt kredytu hipotecznego. Pochodzenie mieszkania wpłynie jednak na rodzaj i obszerność dokumentacji, jaką będziemy musieli załączyć do wniosku kredytowego.
Kupując używane mieszkanie będziemy musieli przedstawić przede wszystkim dokument potwierdzający, że osoba od której kupujemy mieszkanie rzeczywiście jest jego właścicielem. Najczęściej takim dokumentem będzie akt notarialny nabycia lokalu lub przydział mieszkania spółdzielczego. To, jakim dokumentem potwierdzającym własność będzie dysponował zbywca, zależy od rodzaju mieszkania.
Standardowo akt notarialny
Kupując starsze mieszkanie spółdzielcze od pierwszego właściciela, najprawdopodobniej będziemy mieli do czynienia z przydziałem wydanym przez spółdzielnię. Natomiast kupując nowsze mieszkanie, dokumentem potwierdzającym własność będzie raczej umowa sporządzona w formie aktu notarialnego. Nierzadko możemy się też zetknąć z bardziej nietypowym dokumentem potwierdzającym prawo własności do lokalu – może to być na przykład orzeczenie sądu dotyczące spadku.
Jeśli mieszkanie, które zamierzamy nabyć, posiada księgę wieczystą, bank na pewno poprosi o aktualny jej odpis (zazwyczaj nie starszy niż jeden miesiąc). Jeśli w księdze wieczystej pojawią się zapisy dotyczące obciążeń hipotecznych lub służebności osobistych na rzecz osób trzecich, nieruchomość będzie zdyskwalifikowana jako zabezpieczenie kredytu. Warto więc zapoznać się z odpisem księgi wieczystej mieszkania jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży.
Jeśli zdecydujemy się na zakup mieszkania spółdzielczego, nie posiadającego księgi wieczystej, będziemy musieli dostarczyć zaświadczenie ze spółdzielni o braku takiej księgi oraz braku jakichkolwiek przeciwwskazań ze strony spółdzielni do jej założenia. W przypadku mieszkania spółdzielczego będziemy również zmuszeni przedstawić zaświadczenie ze spółdzielni o braku zaległości w opłatach administracyjnych ze strony poprzedniego właściciela. O takie zaświadczenie warto zadbać nawet wtedy, gdy nie będzie ono wymagane przez bank.
Nowe mieszkanie i szeroka dokumentacja
Decydując się na zakup nowego mieszkania, będziemy musieli przedstawić bankowi zupełnie inny, bardziej obszerny zestaw dokumentów. Przede wszystkim dodatkowym dokumentem, nie wymaganym w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym, będzie prawomocne pozwolenie na budowę, jakie otrzymał deweloper lub spółdzielnia mieszkaniowa. Do rozpatrzenia wniosku kredytowego bank będzie potrzebował również dokumentów dotyczących samej działki, na której prowadzone są prace budowlane. Najczęściej wymaganymi dokumentami są w tym przypadku wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz decyzja o warunkach zabudowy lub zaświadczenie z lokalnego wydziału architektury o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Dodatkowo większość banków wymagać będzie odpisu z księgi wieczystej całej działki budowlanej, na której realizowana jest inwestycja. Bank będzie również chciał się zapoznać z dokumentami dotyczącymi reprezentacji dewelopera czy spółdzielni, czyli tzw. inwestora zastępczego. Najczęściej wymaganymi dokumentami są pełnomocnictwa osób działających w imieniu inwestora, uprawniające na przykład do podpisania umowy przedwstępnej z klientem oraz aktualny wyciąg z Krajowego Rejestru Sądowego.
Często niezbędnym załącznikiem do wniosku kredytowego jest również oświadczenie inwestora zastępczego, składane na specjalnym formularzu bankowym. W oświadczeniu tym przedstawiciel dewelopera lub spółdzielni musi potwierdzić chęć sprzedaży lokalu osobie wnioskującej o kredyt, a także potwierdzić wolę dokończenia prac budowlanych oraz wskazać poziom zaawansowania robót.
Skompletowanie wniosku kredytowego na pewno wymagać będzie sporo czasu. Jednak kwestie „biurokracji kredytowej” nie powinny mieć decydującego wpływu na decyzję o wyborze mieszkania. Najważniejsze, by kupowane przez nas mieszkanie spełniało wszystkie nasze wymagania.
Koszt ten sam
Wybór mieszkania – z rynku pierwotnego lub wtórnego - może mieć wpływ na rodzaj wymaganych dokumentów. Nie powinien mieć natomiast wpływu na koszt kredytu hipotecznego. Marże kredytowe, prowizja i inne parametry kredytu, takie jak na przykład okres kredytowania, wymagany udział środków własnych, są takie same.
Które banki oferują najbardziej konkurencyjne warunki, pokazujemy poniżej na przykładzie kredytu w złotych o wartości 300 tys. zł, udzielonego na okres 30 lat, z 20-proc. wkładem własnym (wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie wynosi 375 tys. zł).
Ranking kredytów hipotecznych
Bank | Rata | Prowizja | Oprocentowanie rzeczywiste* |
Bak Zachodni WBK | 1 705 zł | 3,5 proc. | 5,99 proc. |
ING Bank | 1 849 zł | 1,6 proc. | 6,60 proc. |
DnB Nord | 1 878 zł | 0 proc. | 6,63 proc. |
Bank Millennium | 1 830 zł | 2 proc. | 6,70 proc. |
Lukas Bank | 1 928 zł | 3 proc. | 7,18 proc. |
Bartłomiej Samsonowicz
Comperia.pl