Inwestor zastępczy to podmiot (osoba, deweloper, spółdzielnia, firma wykonawcza), która realizuje inwestycję budowy domu lub mieszkania na rzecz inwestora bezpośredniego, czyli osoby czy podmiotu posiadającego prawo do danej działki. Inwestor zastępczy realizuje wszelkie czynności związane z procesem inwestycyjnym - m.in. organizuje firmę wykonawczą, pilnuje postępu prac i jest odpowiedzialny za dopełnienie formalności prawno-administracyjnych, w tym rozliczenie inwestycji.
Korzystanie z usług inwestora zastępczego to wygodna forma inwestycji, gdy inwestor bezpośredni nie ma wiedzy, umiejętności i doświadczenia w zakresie procesu budowlanego. Wybierając inwestora zastępczego należy dokładnie sprawdzić jego kwalifikacje i reputację. Oczywiście komfort usług inwestora zastępczego ma swoją cenę w postaci marży, którą pobiera.
Inwestor zastępczy ma obowiązek współpracy z inwestorem bezpośrednim. Chodzi tu m.in. o bieżącą informację o postępie prac budowlanych czy konsultacje w przypadku planowanych zmian w projekcie.
Inwestor zastępczy przejmujący na siebie obowiązki inwestora bezpośredniego, podpisuje z nim umowę o zastępstwo inwestycyjne. Zobowiązuje się w niej, w zamian za sfinansowanie inwestycji, do podjęcia robót budowlanych, przestrzegania harmonogramu działań i zgodność wykonania z zamówieniem, odpowiada za jakość wykonanych prac.
Banki udzielając kredytów na zakup mieszkań deweloperskich, wymaga od inwestora zastępczego wypełnienia specjalnego formularza. Inwestor zastępczy określa w nim dokładnie przedmiot umowy z klientem, podaje swoje dane i parametry kupowanego lokalu (adres, powierzchnia użytkowa), cenę sprzedaży, status prawny miejsca postojowego. Oświadczenie inwestora zastępczego jest w pewnym sensie streszczeniem umowy przedwstępnej - jego celem jest potwierdzenie danych zawartych w umowie i ułatwienie bankowi analizy kredytowej.