Hipoteka łączna to forma zabezpieczenia wierzytelności na kilku nieruchomościach. Wierzyciel w takim przypadku może zaspokoić się z dowolnej nieruchomości, w części z każdej z osobna czy ze wszystkich łącznie.
Najbardziej standardową formą hipoteki, w tym łącznej, jest hipoteka umowna. Jest ona zabezpieczeniem zarówno wierzytelności obecnych, jak i przyszłych. Aby ją ustanowić, niezbędna jest forma aktu notarialnego, chociaż akurat sytuacja przy kredytach hipotecznych jest wyjątkowa, gdyż do ustanowienia hipoteki bankowej wystarczające jest pisemne oświadczenie złożone pod rygorem nieważności.
Hipoteka łączna umowna na kilku nieruchomościach stosowana jest m.in. wówczas, gdy jedna nieruchomość jest niewystarczającym zabezpieczeniem kredytu. Dzieje się tak, gdy wartość nieruchomości jest nieadekwatna do wnioskowanej kwoty kredytu, albo gdy ryzyko niespłacenia zobowiązania przez danego kredytobiorcę jest wysokie. Przykładowo, banki mogą żądać dodatkowego zabezpieczenia kredytów walutowych w momencie, gdy waluta kredytowa znacząco umocni się wobec złotego.
Przykładowo, wartość zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego we frankach szwajcarskich na równowartość 300 tys. zł zaciągniętego w sierpniu 2008 r., pomimo kilku lat spłaty, w sierpniu 2012 r. wynosiła już w przeliczeniu na złote ok. 500 tys. zł. Dlaczego? Kredyt był wypłacany przy kursie ok. 2 zł za 1 franka, zaś 4 lata później kosztował niemal dwukrotnie więcej. Banki w obawie o swoje wierzytelności żądały dodatkowych zabezpieczeń.
Z hipoteką łączną można mieć także do czynienia w sytuacji, kiedy dana nieruchomość będąca zabezpieczeniem określonej wierzytelności ulega podziałowi. Hipoteka
na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części
ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział.