RAPORT HIPOTRENDY Korekta na rynku nieruchomości trwa. W drugim kwartale 2009 roku średnie ceny ofertowe spadły średnio o 2,31 proc. Spośród analizowanych miast ceny spadły w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Sopocie. Bessa na rynku, ograniczona akcja kredytowa sprowadzają ceny mieszkań w największych aglomeracjach do poziomu bliższego ich realnej wartości.
Analiza średnich cen mieszkań w drugim kwartale 2009 roku. została przygotowana w oparciu o bazę ogłoszeń z Warszawy oraz z innych polskich miast.
Korekta na rynku nieruchomości trwa. W drugim kwartale 2009 roku średnie ceny ofertowe spadły średnio o 2,31 proc. Analizując jednak sytuację w poszczególnych miastach, stwierdzenie to pasuje już tylko do części z nich. Zarysował się wyraźny podział. Z jednej strony mamy miasta największe (nie licząc Sopotu) o najwyższej średniej cenie metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej, z drugiej strony również główne miasta Polski, lecz o mniejszej liczbie mieszkańców, gdzie ceny ofertowe mieszkań są na niższym poziomie. Pierwsze z nich, czyli Warszawę, Kraków, Wrocław oraz Sopot charakteryzuje postępujący od roku spadek cen, podczas gdy w Gdańsku, Poznaniu, Katowicach i Bydgoszczy odnotowano w ostatnim kwartale wzrost. Można zatem stwierdzić, że aktualnie trwająca bessa na rynku sprowadza ceny mieszkań w największych aglomeracjach do poziomu bliższego ich realnej wartości, ponieważ jeszcze w poprzednim roku - przed wybuchem kryzysu finansowego - ceny mieszkań w Warszawie czy Krakowie były pompowane przez znaczny popyt i łatwy dostęp do kredytów hipotecznych.
Dobrym przykładem opisanej sytuacji jest Sopot, gdzie w ciągu roku ceny ofertowe średnio zmalały o blisko 14 proc. Z kolei ceny mieszkań w miastach, w których drugi kwartał tego roku przyniósł wzrost, nie były wcześniej aż tak bardzo sztucznie „napompowane”, dlatego po krótkiej korekcie ponownie się odbiły.
Rynek warszawski
Opisaną wyżej sytuację na krajowym rynku nieruchomości można niejako przenieść na rynek warszawski. W ujęciu średnim ceny stołecznych mieszkań oferowanych na rynku wtórnym spadły kolejny kwartał z rzędu. To efekt spadku akcji kredytowej i zaostrzenia warunków przyznawania kredytów hipotecznych przez banki, co znacznie ograniczyło popyt na mieszkania. Patrząc przez pryzmat poszczególnych dzielnic, najsilniejszy spadek cen nieruchomości dotyczy głównie najdroższych obszarów w Warszawie. Średnia wartość 1 mkw. w Śródmieściu zmalała w ciągu roku aż o 10 proc. Podobne zmiany miały miejsce na Mokotowie, Woli czy Ochocie, a więc dzielnicach centralnych. Co ciekawe, w dzielnicach o znacznie mniej dogodnej lokalizacji i utrudnionym połączeniu komunikacyjnym z centrum ceny ofertowe zaczęły w minionym kwartale rosnąć.
Prawdopodobnie wynika to ze znacznie mniej spekulacyjnego charakteru cen mieszkań w tych częściach stolicy. Dodatkowym czynnikiem mógł być też rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych „Rodzina na swoim”. Program ten w ostatnim czasie cieszy się coraz większą popularnością, a dopłaty mogą mieć zastosowanie tylko dla kredytów na zakup nieruchomości o stosunkowo niskiej cenie 1 mkw. Takie mieszkania kredytobiorcy mogli znaleźć właśnie w takich dzielnicach jak Ursus, Wawer, Rembertów czy Białołęka, gdzie metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej waha się w granicach 7,5 - 8 tys. zł.
Comperia i gazeta.pl publikujemy dane wskazujące różnice cen mieszkań w zależności od technologii ich budowy. Na wykresie wyraźnie widać, że średnia cena 1 mkw. mieszkania wybudowanego w cegle spada z każdym kolejnym kwartałem, podczas gdy w tym samym czasie mieszkania w wielkiej płycie tylko nieznacznie straciły na wartości. W wyniku tego procesu topnieje różnica pomiędzy cenami obu typów nieruchomości.
Różnica w poziomie cen budynków zbudowanych z cegły oraz wielkiej płyty
Sylwester Góreczny
Comperia.pl