Kredyt hipoteczny można spłacać w ratach równych lub malejących. Każde rozwiązanie ma swoje plusy i minusy. Wybór rodzaju rat kredytu hipotecznego należy poważnie przemyśleć. Powinien być on dostosowany do indywidualnej sytuacji finansowej kredytobiorcy.
Raty malejące
Banki w następujący sposób ustalają wysokość raty malejącej. Kwota kredytu dzielona jest przez liczbę rat kredytowych, która uzależniona jest od długości okresu kredytowania. Wynikiem jest tzw. kapitałowa części raty (udział faktycznie spłacanego zadłużenia). Do wyliczenia pozostaje tzw. odsetkowa część raty (udział faktycznego kosztu kredytu). Jest ona uzależniona od wysokości oprocentowania. Jeżeli kredyt spłacany jest w okresach miesięcznych (najbardziej popularna forma), to dla kalkulacji odsetkowej części raty bank dzieli oprocentowanie w ujęciu rocznym (takie jest podawane w umowie) przez 12 (liczba miesięcy w roku) i mnoży przez bieżące saldo zadłużenia. Uzyskany wynik to właśnie wysokość miesięcznych odsetek od kredytu. Wysokość kredytu z czasem spada, ponieważ co miesiąc spłacamy kolejne raty, co z kolei powoduje zmniejszanie odsetkowej części raty, a więc stopniowe zmniejszanie miesięcznych płatności na rzecz banku.
Raty równe
W tym przypadku bank - z użyciem specjalnego matematycznego algorytmu - ustala dla zadanych parametrów (oprocentowanie, okres, wysokość kredytu) poziom równej raty kredytowej. Udział części kapitałowej i odsetkowej zmienia się w każdym miesiącu, ale rata pozostaje stała, o ile nie zmieniają się wspomniane parametry kredytu i dodatkowo – w przypadku kredytów walutowych – kurs walutowy.
Plusy rat równych
Raty równe są niższe od rat malejących w pierwszym okresie kredytowania. Zwykle, przy tych samych parametrach kredytu, wysokość rat równych i malejących zrównuje się pomiędzy 1/3 i 2/3 czasu trwania spłaty kredytu. Z uwagi na to, że w przy ratach malejących zdolność kredytowa liczona jest od wysokości pierwszej raty, która jest wyższa od raty równej, decydując się na raty równe klient automatycznie zwiększa swoją zdolność kredytową. Uzyskanie kredytu w takim systemie jest łatwiejsze. Wybierając raty równe można też liczyć na większą kwotę kredytu. Klient zyskuje też większą płynność finansową - w wariancie rat równych w kieszeni kredytobiorcy zostaje więcej pieniędzy, które może przeznaczyć chociażby na wykończenie czy urządzenie mieszkania.
Plusy rat malejących
Zestawiając harmonogram spłat w wariancie rat równych i malejących okazuje się, że niższy koszt odsetkowy otrzymamy w przypadku rat malejących. Ten fakt może przemawiać za wyborem tej opcji. Warto jednak pamiętać, że w wariancie rat równych przez pewien okres spłaty kredytu płacimy niższe raty niż w systemie rat malejących (różnica w wysokości rat). Oszczędzanie, regularne inwestowanie tej różnicy powinno zdecydować o większej atrakcyjności rat równych.
Lepsze raty równe, ale trzeba inwestować
Wariant spłat w ratach równych wydaje się więc lepszy od opcji rat malejących. Dlaczego? Ponieważ kredytobiorca:
- ma większą płynność finansową (może finansować inne bieżące potrzeby)
- ma większą zdolność kredytową.
Warto pamiętać jednak, że przeznaczanie różnicy w wysokości kosztu obsługi kredytu w wariancie rat równych po prostu na konsumpcję spowoduje, że ten wariant okaże się droższy od wariantu spłat w ratach malejących.
Comperia.pl