Czy wiesz, że w pierwszym kwartale 2009 roku różnica między ratą kredytu złotowego i udzielonego we frankach szwajcarskich zmalała do około 150 zł? W ubiegłym roku sięgała ponad 530 zł. Czy wiesz, że średnie oprocentowanie kredytu złotowego w pierwszych trzech miesiącach 2009 roku spadło z 8,12 do 6,55 proc.? Dzisiaj publikujemy drugą część raportu Hipotrendy, poświęconą analizie kosztów kredytów hipotecznych.
Analiza kosztów kredytu - druga część raportu Hipotrendy - przedstawia zmiany kosztów kredytów hipotecznych, zarówno kosztów całkowitych, jak i poszczególnych elementów (raty, oprocentowanie, kurs spłaty).
Poszczególne elementy oferty Comperia prezentuje na bazie modelowego kredytu wysokości 200 tys. zł zaciągniętego we wrześniu 2007 roku na okres 30 lat. Analizujemy wpływ kilku czynników (stopy rynkowe, kursy walutowe) na wysokość rat kredytowych, oddzielnie dla czterech walut: złotego, franka szwajcarskiego, euro i dolara. Oprocentowanie modelowego kredytu opiera się o 3-miesięczną stopę WIBOR (LIBOR lub EURIBOR dla kredytów w walutach obcych) oraz średnią marżę (z 10 najniższych na rynku). Kursy walut są wartościami średnimi, pochodzącymi z tabel kursowych 20 banków.
Na całkowity koszt kredytu składają się: odsetki, prowizja, wszelkiego rodzaju ubezpieczenia (niskiego wkładu, na życie, inne wymagane przez bank), spread (w przypadku kredytów walutowych) i wycena nieruchomości. Całkowity koszt wyrażony jest w punktach. Wskaźnik wyliczany jest dla kredytu o wartości 250 tys. zł z 30-letnim okresem spłaty. Wyraża on średni koszt kredytu (10 najtańszych ofert). Każde 1 tys. zł kosztu kredytu to jeden punkt wskaźnika, np. jeżeli całkowity koszt kredytu wynosi 300 tys. zł, wskaźnik przyjmie wartość 300 punktów.
Raty kredytowe
Poniższe wykresy obrazują wysokość miesięcznych kosztów obsługi modelowego kredytu hipotecznego o wartości 200 tys. zł, zaciągniętego we wrześniu 2007 roku na okres 30 lat.
W I kwartale 2009 r. średnia rata modelowego kredytu złotowego (200 tys. zł, 30-letni okres spłaty) wynosiła 1 271 zł. Pod tym względem kredyt złotowy nadal jest najdroższą opcją finansowania zakupu nieruchomości. W porównaniu z IV kwartałem 2008 r. średnia rata obniżyła się już jednak o 214 zł. To efekt malejącej stopy WIBOR – zmiennej części oprocentowania kredytu. W porównaniu z ostatnim kwartałem 2008 r. średnie raty kredytów we frankach szwajcarskich i dolarach rosły odpowiednio o 54 i 49 zł, na co wpłynęło silne osłabienie się złotego do tych walut. Posiadacze kredytów w euro również nie ustrzegli się przed wzrostem kursu spłaty, ale mimo tego rata w ujęciu kwartalnym obniżyła się o 68 zł. Można to tłumaczyć wysokim kursem euro (3,75 zł) w momencie udzielenia modelowego kredytu (wrzesień 2007 roku).
Kwartalna zmiana wysokości rat kredytu
Raty w złotych i frankach szwajcarskich
Na skutek osłabienia się złotego w drugiej połowie 2008 r., stopniała różnica pomiędzy ratą kredytu złotowego i udzielonego we frankach szwajcarskich. Niższe miesięczne obciążenia były (i nadal) są silnym argumentem dla osób planujących zadłużyć się w szwajcarskiej walucie. Jeszcze w III kwartale 2008 r. różnica w ratach modelowego kredytu hipotecznego wynosiła 533 zł na korzyść franka. W IV kwartale 2008 r. wynosiła 417 zł, a w I kwartale 2009 r. już tylko 149 zł. Jeżeli złoty utrzyma się w trendzie aprecjacyjnym, różnica wysokości znowu może się powiększyć na korzyść franka.
Różnica wysokości miesięcznej raty kredytu w PLN i CHF
Oprocentowanie, WIBOR, LIBOR
Niższe raty to w przypadku kredytów złotowych efekt spadającego oprocentowania. Od listopada 2008 roku Rada Polityki Pieniężnej systematycznie obniża stopy procentowe. Główna stopa referencyjna spadła z poziomu 5,75 do 3,75 proc. Na działania RPP zareagowała rynkowa stopa WIBOR, od której bezpośrednio zależy oprocentowanie kredytów hipotecznych. W I kwartale 2009 roku średni 3-miesięczny WIBOR wynosił 4,83 proc., w poprzednich kwartałach około 6,5 proc. Średnie oprocentowanie kredytu złotowego w pierwszych trzech miesiącach wyniosło 6,55 proc. wobec 8,12 proc. w IV kwartale 2008 r.
Kwartalna zmiana oprocentowania kredytów
Znacznie wcześniej niż RPP podobne działania, mające na celu amortyzowanie skutków kryzysów, podejmowały banki centralne innych państw. Stopy procentowe w Stanach Zjednoczonych czy w strefie euro spadły do historycznych minimów. W ślad za nimi pikowały stopy rynkowe (LIBOR, EURIBOR), a więc również oprocentowanie hipotecznych kredytów walutowych. Średnie oprocentowanie kredytu we frankach szwajcarskich spadło z 3,98 (IV kwartał) do 2,82 proc. w I kwartale 2009 r. W przypadku kredytów w euro koszt odsetkowy spadł z 6,24 do 4,18 proc., a kredytu w dolarach z 5,06 do 3,79 proc.
Kwartalna zmiana stawek WIBOR/LIBOR (średnie stawki dla danego kwartału)
Kurs spłaty kredytu
Kurs spłaty jest ryzkiem, który muszą wziąć pod uwagę osoby zaciągające kredyt w walutach obcych. Każde osłabienie złotego może powodować duże i niespodziewane wahania miesięcznych rat. To ryzyko dało się szczególnie we znaki w drugiej połowie 2008 roku. W III kwartale średni kurs spłaty kredytu we frankach szwajcarskich wynosił 2,10 zł, w euro 3,35 zł, a dolarach 2,27 zł. W IV kwartale wyniósł już odpowiednio 2,55 zł, 3,88 zł i 2,93 zł, a w I kwartale 2009 r. już 3,08 zł (franki), 4,61 zł i 3,52 zł (dolary). Złoty powoli, ale systematycznie się umacnia. Należy więc oczekiwać, że w najbliższym okresie raty kredytów walutowych będą spadać.
Kwartalna zmiana kursów walutowych (kurs spłaty)
Całkowity koszt kredytu
Comperia prezentuje całkowity koszt kredytu hipotecznego w postaci punktowej. Każdy 1 tys. zł kosztu kredytu to 1 punkt. Na koszt składają się odsetki, prowizja, ubezpieczenia, wycena nieruchomości, spread walutowy itd. W I kwartale 2009 r. poziom tego wskaźnika dla kredytu złotowego (250 tys. zł, 30-letni okres spłaty) spadł do 574 pkt. z 660 pkt. w IV kwartale 2008 r., na co wpłynął niższy koszt odsetkowy (spadek oprocentowania). Niższy wskaźnik – 563 pkt. – obserwowany jest dla kredytu w euro. W przypadku kredytów we frankach szwajcarskich wyniósł 578 pkt. (wzrost z 546 pkt. w IV kwartale 2008 r.), a kredytów w dolarach 680 pkt. (wzrost z 594 pkt.), co oznacza, że przy powyższych parametrach jest to dzisiaj najdroższa opcja finansowania zakupu nieruchomości.
Całkowity koszt kredytu (w punktach)
Podsumowanie
W I kwartale 2009 roku malały raty kredytów w złotowych i euro, drożały we frankach szwajcarskich i dolarach. Było to wynikiem osłabienia złotego i spadku stawki WIBOR z poziomu 6,62 proc. w IV kwartale 2008 roku do 4,83 proc. w I kwartale 2009 roku.
Coraz bardziej atrakcyjne stają się kredyty w złotych i euro. W perspektywie wejścia Polski do strefy euro drugi wariant z pewnością będzie zyskiwał na popularności. Z taką decyzją warto jednak poczekać do momentu wejścia Polski do systemu ERM2. Dzisiaj stosunkowo tanie i bezpieczne (bez ryzyka kursowego) są kredyty złotowe.
Różnica pomiędzy ratą modelowego kredytu w złotych i frankach skurczyła się do 148 zł z poziomu ponad 400 zł w poprzednim kwartale. Ten spadek jest efektem umocnienia złotego do franka, podwyższenia przez banki marż kredytów frankowych (w przypadku nowych kredytów) oraz wyraźnego zmniejszenia się oprocentowania kredytów złotowych.
Jutro: Analiza wtórnego rynku nieruchomości
Comperia.pl