Drugie mieszkanie - lepiej wziąć kredyt i wynająć czy poczekać i kupić za gotówkę?

2012-02-03 13:45:08

Z podobnym dylematem chciałoby się zmierzyć zapewne większość Polaków. Dla wielu zakup jakiegokolwiek mieszkania jest nie lada wyczynem, a co dopiero nabycie drugiego z myślą o zarabianiu na nim. Niemniej, warto zastanowić się czy lepszym rozwiązaniem jest kupno drugiego mieszkania na kredyt i jego wynajmowanie czy odkładanie nadwyżek i zakup za gotówkę, ale w późniejszym terminie.

W obecnych warunkach, kupując mieszkanie na kredyt, z przychodów uzyskanych z wynajęcia mieszkania jesteśmy w stanie (w najlepszym wypadku) jedynie pokryć koszty raty kredytu. Nie mamy szans na dodatkowy zarobek. Odnieśmy to do konkretnego przykładu. Zaciągając kredyt na zakup mieszkania wartego 300 tys. zł (LtV=100 proc.) na 25 lat, oprocentowany 7 proc. w skali roku (najlepsze obecnie oferty na rynku) rata naszego kredytu wyniesie ok. 2100 zł. Jeśli nie zdecydujemy się na wcześniejszą spłatę zobowiązania, wysokość odsetek, które zapłacimy pożyczkodawcy wyniesie ok. 330 tys. zł. Łącznie mieszkanie będzie więc nas kosztowało ponad 630 tys. zł.

Kredyt hipoteczny - raty, odsetki, łączny koszt
OkresOprocentowanieKwotaRataSuma odsetekŁączny koszt
25 lat7 proc.300 000,00 zł2 120,00 zł335 000,00 zł635 000,00 zł
15 lat7 proc.300 000,00 zł2 696,00 zł185 000,00 zł485 000,00 zł
Źródło: porównywarka finansowa Comperia.pl

Jeśli zdecydujemy się oszczędzać i zamiast płacić ratę będziemy taką samą kwotę 2100 zł odkładać na lokacie czy w innej formie, uzyskując 5-procentową stopą zwrotu w skali roku, stać nas będzie na zakup takiego mieszkania za gotówkę już po 10 latach oszczędzania. Gdybyśmy byli w stanie odłożyć na ten cel 500 zł miesięcznie więcej, okres, po którym uzbieramy niezbędną kwotę zmniejsza się do 8,5 lat.

Zakładamy w tym przypadku, że wartość takiego mieszkania wzrosła przez 10 lat tylko o 10 proc. W gospodarkach rozwijających się, takich jak polska, 10-procentowy wzrost cen mieszkań w ciągu 10 lat zdarza się rzadko. Załóżmy więc, że nastąpi 100-procentowy wzrost cen mieszkań. Po ilu latach stać nas będzie na zakup takiego mieszkania za gotówkę oszczędzając 2100 zł miesięcznie i uzyskując 5 proc. odsetek w skali roku? Okazuje się, że po 15 i pół roku będziemy mieli na koncie blisko 600 tys. zł. 100-procentowy wzrost cen mieszkań w 15 lat jest sytuacją znacznie bardziej prawdopodobną i bliską realiom gospodarczym.

A wzrost wartości mieszkania o 200-procent  w 20 lata? Niewątpliwie, to także sytuacja całkiem realna w polskich warunkach, choć jednak jest to bardzo odległa perspektywa. Ale również w takim przypadku stać nas będzie na zakup mieszkania za gotówkę, bowiem po 20 latach oszczędzania 2100 zł ze stopą zwrotu 5 proc. w skali roku zgromadzimy blisko 900 tys. zł (3 razy tyle, ile pierwotnie warte było mieszkanie).

Oszczędzanie na dom
ZdarzenieOkresOproc.RataZgromadzony kapitał
Wzrost cen mieszkań o 10%10 lat5 proc.2 100,00 zł326 093,00 zł
Wzrost cen mieszkań o 100%15,5 lat5 proc.2 100,00 zł588 218,00 zł
Wzrost cen mieszkań o 200%20,5 lat5 proc.2 100,00 zł897 708,00 zł
Oszczędzamy 500 zł mniej12,5 lat5 proc.1 600,00 zł332 476,00 zł
Oszczędzamy 500 zł więcej8,5 lat5 proc.2 600,00 zł329 622,00 zł
Źródło: opracowanie własne

Widać więc wyraźnie, że oszczędzając i regularnie odkładając pieniądze na zakup mieszkania staniemy się jego właścicielem wcześniej niż, gdy dokonamy zakupu posiłkując się kredytem.

Są to jednak mimo wszystko wyliczenia bardzo teoretyczne. Kluczowa jest kwestia zmiany cen mieszkań w danym okresie oraz faktycznego uzyskania relatywnie niskiej, ale systematycznie osiąganej stopy zwrotu z naszych inwestycji. Z drugiej strony, niemal pewne jest, że zaciągnięty przez nas kredyt (złotowy) na przestrzeni swojego okresu życia raczej nie będzie kosztował nas znacząco mniej niż wynika z poczynionych wyliczeń. Damian Rosiński
Comperia.pl

Ekspert Comperia.pl