Koszt aktu notarialnego w ramach umowy deweloperskiej może sięgać nawet kilku tysięcy złotych. Przy mieszkaniu wartym 350 tys. zł sama taksa notariusza to wydatek rzędu nawet 2170 zł netto. Do tego trzeba doliczyć VAT, cenę 3-4 wypisów i opłaty do sądu wieczystoksięgowego. A akt notarialny podczas zakupu mieszkania z rynku pierwotnego podpisać musimy dwukrotnie.
Zakup jeszcze niewybudowanego mieszkania od dewelopera wiąże się z zawarciem kilku rodzajów umów:
umowy rezerwacyjnej (w siedzibie dewelopera),
umowy deweloperskiej (u notariusza),
umowy przeniesienia własności (u notariusza).
Osoby, które oprócz mieszkania chcą kupić również garaż lub komórkę lokatorską, mogą dodatkowo nabyć te nieruchomości w ramach innego rodzaju umowy: umowy przedwstępnej sprzedaży.
Przeczytaj więcej o terminach, zasadach i różnicach poszczególnych umów zawieranych z deweloperem podczas kupowania mieszkania z rynku pierwotnego.
W formie aktu notarialnego zawierane są obligatoryjnie tylko umowa deweloperska oraz umowa przeniesienia własności. Obie generują dodatkowe koszty: notarialne, które raz opłacają wspólnie obie strony transakcji, a drugim razem jedynie nabywca nieruchomości.
Obowiązkowe koszty notarialne przy umowach deweloperskich
Na całkowity koszt umowy deweloperskiej składają się obowiązkowo:
taksa notarialna - jej wysokość zależy od wartości nieruchomości oraz cennika danej kancelarii notarialnej (maksymalna wysokość taksy jest regulowana w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28.06.2004 roku, Dz.U. z 2013 r. poz. 237 - uwaga! Stawki podane w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej są kwotami netto),
wypisy aktu notarialnego: 6 zł + 23% VAT za każdą rozpoczętą stronę odpisu, a umowa ma zwykle objętość od 10 do 20 stron (ceny regulowane ustawowo) – zakładając, że przeciętna umowa liczy 30 stron, należy się przygotować na koszt ok 220 zł za odpis (tymczasem odpisów potrzebujemy kilka: dla nabywców, dewelopera, sądu wieczystoksięgowego)
O ile na koszty wypisów wpływu nie mamy, o tyle wysokość taksy notarialnej warto negocjować, zwłaszcza w przypadku mieszkań o większej powierzchni, czyli mieszkań droższych, ponieważ taksa notarialna rośnie wraz z wartością mieszkania.
Maksymalne stawki taksy notarialnej: 2018 r.
Maksymalna taksa notarialna | |
Wartość nieruchomości | Maksymalny koszt aktu notarialnego |
powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł | 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł |
powyżej 1 mln zł do 2 mln zł | 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł |
powyżej 2 mln zł | 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 mln zł, nie więcej jednak niż 10 tys. zł |
Przykład:
Przy nieruchomości wartej 350 tys. zł taksa notarialna nie może wynieść więcej niż 2170 zł netto (1010 zł + 0,4% * (480 tys. zł – 60 tys. zł)). Do tej sumy należy dodać podatek VAT, koszty odpisów i ewentualne koszty dodatkowych usług (np. złożenia wniosku o wpis hipoteki w KW na rzecz banku kredytującego).
Liczba osób przystępujących do aktu notarialnego (nabywców nieruchomości) nie wpływa na wysokość taksy notarialnej. Niezależnie od tego, czy kupujesz mieszkanie samodzielnie, czy z mężem, partnerem, rodzicem lub inną osobą, koszty notarialne będą takie same.
Opłaty do sądu wieczystoksięgowego
Dodatkowe opłaty związane z zawarciem aktu przeniesienia własności związane są z poszczególnymi wpisami w sądzie wieczystoksięgowym:
opłata za założenie księgi wieczystej dla lokalu: 60 zł (opłata regulowana ustawowo),
opłata sądowa od wpisu prawa własności w księdze wieczystej nieruchomości: 150 zł (stawka regulowana ustawowo),
opłata sądowa od wpisu hipoteki w KW na rzecz banku kredytującego: 200 zł (stawka regulowana ustawowo) - dotyczy osób, które zaciągały kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości; opłata za wykreślenie roszczenia po spłacie kredytu kosztuje 75 zł,
podatek od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności: 19 zł.
Poszczególne wnioski związane z księgami wieczystymi możemy złożyć samodzielnie w odpowiednim sądzie. I tak będzie dla nas najtaniej. Poniesiemy wówczas tylko opłaty wynikające z ustawy.
Możemy jednak zlecić te czynności notariuszowi przy okazji zawierania aktu notarialnego. Będziemy jednak wtedy musieli się liczyć z dodatkowym wydatkiem - zależnym od ceny, jaką poda nam notariusz za wykonanie zlecanej usługi.
Kupujesz od dewelopera? Ominiesz podatek PCC
Warto w tym miejscu wspomnieć o różnicy pomiędzy zakupem nieruchomości z rynku pierwotnego a zakupem z rynku wtórnego. Kupując używane mieszkanie, nabywcy powinni przygotować się na kolejny wydatek w postaci podatku PCC, czyli podatku od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% wartości nieruchomości (stawka regulowana ustawowo). Kupując lokal z pierwszej ręki, nie płacimy podatku PCC, ponieważ deweloper, jako przedsiębiorca rozliczający się w oparciu o VAT, już odprowadził od tej nieruchomości podatek, wliczając go w cenę mieszkania, a prawo nie pozwala na podwójne opodatkowanie jednej transakcji.