Raty malejące i równe - jak są wyliczane?

2012-08-23 10:17:26

Jednym z ważniejszych wyborów podczas zaciągania kredytu hipotecznego jest decyzja, czy zobowiązanie spłacać w systemie rat równych czy malejących. Warto więc dowiedzieć się, jak banki wyliczają raty oboma sposobami.

Raty malejące czy równe - to bardzo istotny wybór, przed którym stoją osoby zaciągające kredyt hipoteczny. Banki są w stanie udzielić kredytu w obu tych systemach. Ba, możliwa jest nawet zmiana systemu spłaty rat w trakcie spłaty kredytu. Na czym polegają oba systemy? Podstawowa informacja jest taka, że rata każdego kredytu (niezależnie czy rata równa czy malejąca) składa się z części kapitałowej i odsetkowej. Część kapitałowa to część pożyczonej kwoty, którą trzeba oddać w każdej racie. Z kolei część odsetkowa to jak sama nazwa wskazuje ten składnik raty, którą stanowią odsetki, czyli wynagrodzenie banku.

Raty malejące
Jak jest wyliczana wysokość rat malejących? Na początku kwota kredytu dzielona jest przez liczbę rat kredytowych, czyli liczbę miesięcy spłaty kredytu. Rezultatem tego działania jest kapitałowa części raty. Przez cały okres spłaty jest ona identyczna.

Skoro co miesiąc oddawana jest pewna część kapitału, to saldo zadłużenia z każdą uiszczoną ratą spada. Stąd też bank co miesiąc pobiera coraz niższe odsetki (przy założeniu niezmiennego oprocentowania). Dokładnie - bank dzieli oprocentowanie w ujęciu rocznym przez 12 (liczba rat w roku) i mnoży przez bieżące saldo zadłużenia, i w ten sposób kalkuluje odsetkową część raty.

Skoro więc część kapitałowa ma przez cały czas taką samą wysokość, zaś część odsetkowa stale spada, to w sumie cała rata także maleje z miesiąca na miesiąc. Stąd nazwa - raty malejące.

Czytelnikom należą się jednak dwie podstawowe uwagi. Po pierwsze - część kapitałowa jest taka sama od pierwszej do ostatniej raty, ale tylko W WALUCIE KREDYTU. To oznacza, że w przypadku kredytów walutowych w przeliczeniu na złote jej wartość cały czas fluktuuje w zależności od kursu waluty zobowiązania wobec złotego. Przykładowe 250 euro kapitałowej części raty raz może być warte 1 000 zł, a za miesiąc już np. 1 050 zł. Podobnie jest zresztą z częścią odsetkową. Niższa co miesiąc kwota odsetek w euro nie musi oznaczać, że także w złotych będzie ona spadać - wszystko zależy od kursu.

Po drugie - jak wiadomo oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zmienne, zależne od stopy rynkowej. Jeśli one rosną, to może się okazać, że część odsetkowa rośnie miast spadać. Z drugiej strony - spadek stóp rynkowych, a przez to oprocentowania, spowoduje większy spadek wysokości raty niż wynika z harmonogramu spłat. Raty równe
Sposobu wyliczania rat równych nie można niestety przedstawić za pomocą tak prostych działań matematycznych, niemniej sama sytuacja wygląda bardzo przejrzyście. Bank tak kalkuluje część kapitałową i odsetkową, aby każda rata przez cały okres spłaty miała taką samą wysokość. Z każdą kolejną ratą rośnie część kapitałowa, a spada odsetkowa - i zmiany te równoważą się.

W pewnym stopniu to jednak utopia, bo oczywiście oprocentowanie, a przez to wysokość rat ulega zmianom wskutek wahań stóp rynkowych. Poza tym wysokość rat kredytów walutowych w przeliczeniu na złote różni się w zależności od aktualnego kursu.

Wybór „raty równe czy malejące” jest bardzo istotny, bowiem niesie za sobą różne konsekwencje. Decydując się na raty równe można pożyczyć więcej, bo bank obliczy wówczas wyższą zdolność kredytową. Z drugiej strony w ramach odsetek odda się kredytodawcy przynajmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych więcej niż gdyby wybrano raty malejące. Więcej o tym jaki typ rat wybrać tutaj.

Sprawdź wysokość rat malejących i równych dla przykładowego kredytu. Autor: Mikołaj Fidziński
Comperia.pl

Mikołaj Fidziński