Od czego zależy marża mojego kredytu hipotecznego? Cz.2

2012-12-18 14:21:06

Co wpływa na wysokość marży kredytu hipotecznego? Dlaczego jeśli mają atrakcyjne warunki zobowiązania, a inni dużo gorsze? Jak obniżyć swoją marżę kredytową? Wszystko klaruje porównywarka finansowa Comperia.pl.

W poprzedniej części cyklu (dostępnej tutaj) tłumaczyliśmy, że na wysokość marży wpływa waluta kredytu, jego wysokość, oraz wiarygodność kredytobiorcy. Dziś uzupełniamy gamę tych czynników o wysokość wskaźnika LTV i fakt korzystania z tzw. cross-sellingu.

Wskaźnik LTV

Dla banków zasadnicze jest nie tylko pytanie ile pożycza klient, ale także w jakim procencie bank finansuje zakup nieruchomości. W tym celu posługuje się wskaźnikiem LTV, czyli Loan to Value. Współczynnik ten informuje, jaki jest stosunek wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia (a więc przeważnie kupowanej nieruchomości). Przykładowo - jeśli nabywane mieszkanie jest warte 400 tys. zł, i kredytobiorca pożycza od banku 300 tys. zł (a pozostałe 100 tys. zł wykłada „z własnej kieszeni”), to LTV wynosi 75 proc.

Choć sporo banków akceptuje sytuację, gdy pożycza klientowi całość środków potrzebnych do zakupu nieruchomości (więc LTV wynosi 100 proc.), to jednak im niższa wartość wskaźnika LTV, tym niższa marża. Oczywiście, podobnie jak w opisanym wyżej przypadku wysokości kredytu, zależność ta nie jest liniowa. Banki ustalają progi LTV, powyżej których obowiązuje dana minimalna marża.

Przykładowo - marża wynosi 2 proc. gdy wskaźnik LTV jest niższy niż 80 proc., oraz 2,20 proc., gdy wynosi 80 proc. i więcej. Klient, który chce pożyczyć 300 tys. zł na nieruchomość wartą tyle samo, otrzyma wyższą o kilkadziesiąt punktów bazowych marżę niż klient, który chce pożyczyć taką samą kwotę, ale na mieszkanie warte 400 czy 500 tys. zł (reszta środków to będzie jego wkład własny).

Warto zatem przemyśleć przy zaciąganiu kredytu przeznaczenie pewnych środków na wkład własny. Z drugiej strony, nie należy angażować wszystkich swoich wolnych pieniędzy. Lepiej zachować tzw. „poduszkę finansową” na wypadek niespodziewanych problemów finansowych, utrzymując elastyczność w zarządzaniu domowym budżetem.

Skorzystanie z innych produktów bankowych

Właściwie każdy bank proponuje obok ofert standardowych także tzw. cross-sellingowe. Jak to działa? Otóż w zamian za obniżenie marży, kredytobiorca musi zdecydować się na dodatkowe produkty banku (lub dystrybuowane przezeń). Mogą to być m.in. konto osobiste, karta kredytowa, program inwestycyjny bądź oszczędnościowy albo ubezpieczenie.

Zazwyczaj jednak sam fakt zakupienia produktu nie wystarczy. Należy jeszcze aktywnie z niego korzystać (odpowiednie wpływy na założone konto, kilkaset złotych wydawanych co miesiąc kartą do konta albo kredytową itp.) przez przynajmniej kilka lat. W przeciwnym razie bank może w trakcie okresu spłaty podwyższyć marżę. Autor: Mikołaj Fidziński
Comperia.pl

Mikołaj Fidziński