Inwestowanie w nieruchomości nigdy nie gwarantuje zysku, zwłaszcza gdy mowa o coraz popularniejszych wśród prywatnych inwestorów aparthotelach (in. condohotelach). Wbrew temu, co głosi wiele reklam, kupowanie pokoi na wynajem może nie tylko nie dać zarobić więcej niż na lokacie, ale i przynieść duże straty - ostrzegają wspólnie UKNF i UOKiK.
Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) i Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) są zaniepokojone wzrostem wśród konsumentów zainteresowania inwestowaniem w nieruchomości o charakterze turystycznym, w tym apartamenty na wynajem krótkoterminowy (tzw. aparthotele/condohotele).
Zysk pewny jak na lokacie?
Mimo często widywanych w przekazach marketingowych zapewnień o gwarantowanym zysku - inwestowanie w pokoje hotelowe, podobnie jak każda forma inwestowania, jest obciążone ryzykiem. Lokowanie kapitału w nieruchomości na wynajem może nie tylko nie przynieść żadnego zysku, ale i spowodować duże straty.
Inwestować w aparthotele można na kilka sposobów: nabywając prawo własności lub współwłasności gruntu, budynku lub pokoju albo wykupując udziały w spółce, która będzie faktycznym właścicielem nieruchomości.
Działania marketingowe i transakcje realizowane przez firmy oferujące udział w tego typu projektach budowlanych zwykle nie podlegają nadzorowi KNF. Oznacza to, że reklamowane wysokie stopy zwrotu mogą być podawane w sposób nierzetelny, np. opierając wyliczenia na założeniu, że pokój hotelowy będzie wynajmowany przez 365 dni w roku, a do tego bez obniżania dochodu o bieżące wydatki, związane z utrzymaniem lokalu.
Inwestujesz = ryzykujesz
Komunikaty zachęcające do partycypowania w kosztach i zyskach płynących z prowadzenia condohoteli często sugerują bezpieczeństwo ulokowanych środków, skupiając się na podkreślaniu przychodów, bez uwzględniania dodatkowych kosztów, które regularnie będą obciążać kieszenie inwestorów (np. podatki, opłaty za przekształcenie statusu nieruchomości, koszty administrowania budynkiem, koszty napraw i remontów).
Pomijane jest również znaczenie ryzyka braku najemców, które narasta szczególnie w długim okresie poza sezonem turystycznym.
Osoby, które decydują się zainwestować w aparthotel we wczesnym etapie budowy, narażają się na dodatkowe ryzyko: budowlane. Niestety w przypadku żadnego projektu budowlanego nie można całkowicie wyeliminować zagrożenia utraty płynności finansowej przez dewelopera, które ostatecznie może doprowadzić do bankructwa. Niedokończona inwestycja to stuprocentowa strata.
Ryzykują również ci, którzy skuszeni obietnicą rychłego przekształcenia statusu gruntu w tereny pod zabudowę, kupują przewartościowane nieruchomości rolne, położone w atrakcyjnych rejonach rekreacyjnych. Zapewnienia o zmianie charakteru działki nie mają żadnej mocy prawnej. Często służą wyłącznie sztucznemu podwyższeniu ceny ziemi, która nie uzyska pozwolenia na zabudowę.
Na co uważać, inwestując w aparthotel?
Zanim zainwestujesz w aparthotel lub inną nieruchomość o charakterze turystycznym:
- prześwietl kontrahenta: sprawdź jego stabilność finansową i reputację oraz historię inwestycji budowlanych
- upewnij się, co kupujesz: zweryfikuj, jakie prawa nabędziesz, wpłacając kapitał (czy będzie to prawo własności lub współwłasności ziemi, budynku lub pokoju, a może udział w spółce?)
- przeczytaj umowę: a najlepiej skonsultuj jej zapisy z prawnikiem, wszelkie niejasności powinny być rozwiane
- oszacuj zyski, uwzględniając koszty: jeśli firma, która poszukuje inwestorów, obiecuje konkretny zwrot z inwestycji, zażądaj wyszczególnienia założeń, jakie przyjęto do wyliczeń (upewnij się, że stopa zwrotu uwzględnia przyszłe koszty związane z posiadaniem nieruchomości oraz ryzyko przestojów w wynajmie)