Osoby poszukujące mieszkania do kupna czasami trafiają na takie, dla którego nie jest prowadzona księga wieczysta. Z reguły takie lokale są znacznie tańsze niż pozostałe w tej samej lokalizacji, ale z księgą wieczystą. Zakup nieruchomości bez KW wiąże się jednak z dużym ryzykiem. Jak je ograniczyć?
Księga wieczysta to bardzo ważny dokument, w którym opisana jest sytuacja prawna nieruchomości. Z księgi można się dowiedzieć, kto jest prawnym właścicielem domu czy mieszkania i czy nieruchomość jest obciążona służebnością lub hipoteką. Nie oznacza to jednak, że każda nieruchomość posiada założoną KW.
Teoretycznie nie ma żadnych przeszkód prawnych, by kupić mieszkanie bez założonej księgi wieczystej. Często jej brak jest mocnym argumentem w negocjacjach cenowych, jednak oprócz tego jest to także duże ryzyko.
Dlaczego mieszkanie nie ma KW?
Najczęściej spotykanym przypadkiem, gdy mieszkanie nie posiada księgi wieczystej, jest kupno spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Przy tego typu lokalach nie ma obowiązku zakładania ksiąg wieczystych, więc zdarza się, że ich właściciele tego nie robią. Patrząc z perspektywy ochrony interesów czy sprzedaży mieszkania, lepiej by było dla nich takie księgi zakładać.
Drugi przypadek najczęściej spotykany, gdy mieszkanie nie posiada księgi wieczystej, może zaistnieć wtedy, gdy jeden dokument był prowadzony dla dwóch mieszkań, np. jeden lokal zostaje przebudowany na dwa oddzielne. W takim przypadku przy sprzedaży wydziela się jedno mieszkanie do nowej księgi wieczystej.
Brak KW to brak ochrony
Polskie przepisy prawne zezwalają na zakup mieszkania, dla którego nie jest prowadzona księga wieczysta. Taka sytuacja pozbawia jednak nabywcę ochrony związanej z tym, że osoba wpisana jako właściciel w dziale drugim KW jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości, oraz tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
W banku będzie problem
Dodatkowym utrudnieniem dla nabywcy lokalu bez księgi wieczystej mogą być problemy z otrzymaniem kredytu hipotecznego. Banki raczej nieprzychylnie patrzą na takie mieszkania, ponieważ mogą zaistnieć trudności z założeniem księgi wieczystej, np. gdy okaże się, że nieruchomość została zbudowana na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym. Kupując tego typu lokal i wnioskując o kredyt na jego zakup, obowiązkowo powinniśmy sprawdzić stan prawny gruntu, na którym postawiona jest nieruchomość.
Kupować z głową
Przy zachowaniu odpowiednich środków ostrożności, kupując mieszkanie beż księgi wieczystej możemy zyskać, jeśli wynegocjujemy niższą cenę. Przygotowując się do takiej transakcji, musimy jednak dokonać skrupulatnej analizy stanu nieruchomości. Potwierdzeniem prawa do dysponowania mieszkaniem, oprócz księgi wieczystej, może być akt notarialny, a także orzeczenie sądu lub decyzja administracyjna.