Kredytowe pułapki: jak je rozpoznać, pożyczając pod hipotekę?

2015-04-08 10:10:50

Przy tak długoterminowym i wysokokwotowym zobowiązaniu, jakim jest kredyt hipoteczny, każda dodatkowa prowizja, każdy ułamek punktu procentowego marży potrafi odcisnąć silne piętno na kieszeni kredytobiorcy. Tym bardziej warto nauczyć się rozpoznawać kredytowe pułapki, pożyczając pod hipotekę.

Kredyty hipoteczne w porównaniu do kredytów innych rodzajów mają niższe oprocentowanie, dzięki solidnemu zabezpieczeniu, jakim jest hipoteka. Na relatywnie niską miesięczną ratę w porównaniu do wysokości pożyczanej kwoty ma wpływ jednak nie tylko niskie oprocentowanie, ale to, że kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe, którego spłata rozłożona jest na długi okres. Niska rata to oczywiście mniejsze obciążenie dla budżetu kredytobiorcy. Niestety, długi czas kredytowania ma również swoje minusy, ponieważ sprawia, że całkowity koszt kredytu jest wysoki. Pamiętajmy, że przecież owo atrakcyjne oprocentowanie rzędu 4-5% naliczane jest w stosunku rocznym, a owych rocznych okresów może być w ciągu całego czasu spłaty nawet 20, 30 czy więcej.

Zwracaj uwagę na prowizję

Ciągle jeszcze wielu klientów banków, wybierając kredyt hipoteczny, kieruje się przede wszystkim wysokością jego oprocentowania, które zazwyczaj jest mocno podkreślane w różnego rodzaju reklamach i akcjach promocyjnych. Niestety to błąd. Należy bezwzględnie zapoznać się z dodatkowymi kosztami i opłatami, które bank pobiera za pożyczenie pieniędzy.

W przypadku kredytów zabezpieczonych hipoteką dojdzie przede wszystkim kosztowna prowizja. Jej średnia wysokość - 2% - przy kredycie na 300 tys. zł daje aż 6 tys. zł, które już na starcie płacimy bankowi. To kwota, która może być równa lub nawet wyższa niż roczna suma odsetek!

Zabezpieczenie kredytu też kosztuje

Przy kredycie mieszkaniowym funkcjonuje również wiele mniejszych opłat, m.in. opłaty związane z ustanowieniem zabezpieczenia hipotecznego. Przede wszystkim musimy opłacić wycenę nieruchomości (koszt nawet 600 zł). Pamiętajmy tez o konieczności dokonania wpisu hipotecznego, a także opłatach notarialnych. Zanim jednak dopełnimy tej formalności będzie nam obowiązywała konieczność wykupienia ubezpieczenia pomostowego do czasu ustanowienia hipoteki, które zwykle wiąże się z czasowym podwyższeniem marży banku o 1 p.p.

Zobowiązanie w obcej walucie

Gdy mamy do czynienia z kredytem hipotecznym w obcej walucie, pojawia się jeszcze kwestia przewalutowania. To również niesie za sobą koszty. W przypadku takich kredytów mówimy również o ryzyku kursowym, czego przykładem jest obecna sytuacja tzw. frankowiczów, czyli kredytobiorców posiadających zobowiązania hipoteczne w szwajcarskiej walucie. W tym wypadku gwałtowny wzrost kursu franka znacząco podwyższył wysokość miesięcznej raty. Jej wysokość została jednak zminimalizowana skutkiem uwzględniania ujemnej wartości LIBOR-u, składnika oprocentowania kredytu. Takie ciągłe zwyżki waluty, którym dodatkowo towarzyszyłyby wzrosty stóp procentowych, mogłyby stać się dużym zagrożeniem dla domowego budżetu kredytobiorców. Niektórzy z nich mogliby się uratować, wcześniej przewalutowując kredyt.

Jeśli już posiadamy kredyt walutowy, warto sprawdzić, czy rzeczywiście opłaca się spłacać raty w złotówkach, które w banku są zamieniane na obca walutę. Banki stosują wtedy dość wysoki spread, co również podwyższa ratę. Na szczęście ustawa antyspreadowa pozwala kupować walutę we własnym zakresie, tam gdzie taniej i już bezpośrednio tą walutą spłacać kredyt, unikając zbyt wysokiej marży banku.  

Tomasz Słupczyński