W lutym przyszłego roku, po półtorarocznym vacatio legis, wchodzi w życie nowelizacja ustawy o hipotekach i księgach wieczystych. Czy należy się jej obawiać? Prawnicy, analitycy i bankowcy są podzieleni w ocenie sytuacji, nie ma zatem innej rady, tylko... popatrzeć, jak w praktyce będą sobie z nowymi zapisami radzić. Co zmienia nowelizacja ustawy – o tym pokrótce poniżej.
Zmiany mają na celu głównie uelastycznienie, reguł prawnych rejestrowania wszelkich faktów związanych z daną nieruchomością. Ustawodawcy chodziło o uproszczenie zasad, tak aby wszelkie wpisywanie, wykreślanie i modyfikacje w hipotekach mogły być wykonywane sprawniej. Biorąc pod uwagę, iż na sporą reformę w tej dziedzinie czekaliśmy od ćwierć wieku, chyba najwyższa pora kilka zapisów uaktualnić.
A może najpierw chcesz sprawdzić najlepsze kredyty na zakup mieszkania? Skorzystaj z naszej porównywarki!
Korekty dotyczą między innymi zapisów w artykule 76. Teraz kredyt dewelopera na budowę domów mieszkalnych będzie zabezpieczony hipoteką łączną na wszystkich lokalach wydzielonych w ramach budynku. Niektórzy eksperci obawiają się, że wymusza to obciążenie nabywcy mieszkania kredytem dewelopera, co w jasny sposób negatywnie wpłynie na zdolność kredytową. Okazuje się jednak, że problemu w praktyce nie ma, bo banki kredytujące deweloperów wydają promesy (czyli niejako obietnice) informujące, iż uznają że nieruchomość nabywana jest bez obciążenia na hipotece, jeśli na rachunek dewelopera wpłyną pieniądze za kupowaną nieruchomość. Wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują zatem, że nadal nabywcy mieszkania nie będą obarczeni długiem sprzedającego.
Inną interesującą (i niemal rewolucyjną) zmianą w przepisach jest danie właścicielowi nieruchomości możliwości samodzielnego rozporządzania opróżnionym miejscem po hipotece. Na czym polega zmiana? Dotychczas obowiązywała zasada przesuwania się hipotek, czyli jeśli żądania jednego wierzyciela zostały zaspokojone, „przychodziła kolej” na następnego w kolejce. Teraz właściciel nieruchomości po spłaceniu jednego długu zabezpieczonego hipoteką będzie mógł przenieść w to miejsce hipotekę z dalszej pozycji, albo ustanowić nową. To doskonały zapis dla właścicieli, zdecydowanie gorszy dla kredytodawców. Już teraz bardzo często rezygnują z udzielenia kredytu, jeśli nie jest im zagwarantowane pierwsze miejsce na liście wierzycieli, po zmianie będzie to tym bardziej niemożliwe. Co ciekawe, dłużnik otrzymał także od ustawodawcy dość niecodzienną furtkę – zakazano tzw. hipoteki przymusowej, a więc ustanawianej wbrew woli dłużnika. Z możliwości tej często korzystały chociażby urzędy skarbowe wobec przedsiębiorców z zaległościami podatkowymi. Jeśli zatem zadba się o to, aby miejsce hipoteczne było zawsze zapełnione, instytucje będą miały niemałe kłopoty z egzekucją swoich należności. Należy to poczytać jako błąd prawodawcy.
Zniknie także podział na hipoteki kaucyjne i zwykłe. Różnica polega m.in. na tym, że hipoteka zwykła ustalana jest na wysokość zaciąganego kredytu, natomiast kaucyjna nie określa dokładnie kwoty, a jedynie maksymalną sumę, jaką wierzyciel może wyegzekwować. Zabezpiecza ona bowiem zarówno teraźniejsze, jak i ewentualne przyszłe zobowiązania kredytobiorcy. Nowe przepisy oparte będą właśnie schemacie hipoteki kaucyjnej.
Nowością jest również fakt, iż jedną hipoteką zabezpieczyć będzie można kilka wierzytelności, z tym jednak zastrzeżeniem, że muszą one dotyczyć tego samego celu. Jak w praktyce wygląda zmiana? Otóż jeśli kredytobiorca wywnioskuje, iż kredyt który wziął mu nie wystarcza, będzie mógł zwrócić się o kolejny (niekoniecznie nawet do tej samej instytucji) i zabezpieczyć go już powstałą hipoteką. Taka regulacja pozwoli ominąć koszty ustanawiania kolejnej hipoteki.
Wśród znaczących zmian w ustawie znalazł się też zapis, iż kredyt i wartość hipoteki nie będą musiały być wyrażone w tej samej walucie. Konsekwencją takiej regulacji będzie zatem brak konieczności ustanawiania nowej hipoteki przy przewalutowaniu kredytu. Trzeba jednak pamiętać, iż prawem, które daje przedstawiony zapis, należy umiejętnie dysponować – przy sporym umocnieniu się waluty kredytu wobec waluty hipoteki, zabezpieczenie może się okazać niedostateczne.
Sprawdź, jakie dokumenty do kredytu hipotecznego wymagają banki przy wniosku kredytowym!
Tak wyglądają najważniejsze elementy całości nowelizacji. Można zaryzykować stwierdzenie, że całościowo zmiany są pozytywne, i generalnie cel, jaki postawił sobie ustawodawca, a więc ułatwienie obchodzenia się z hipotekami, zostanie osiągnięty. Nie ma co jednak dzielić skóry na niedźwiedziu, bo, jak to zwykle bywa, „wszystko wyjdzie w praniu”. 20 lutego 2011 nowe przepisy wchodzą w życie i już za kilka miesięcy dostaniemy pierwsze niezbite dowody na to, jaką wartość wnoszą nowe regulacje.
Mikołaj Fidziński
Comperia.pl