Czy w trakcie spłaty kredytu hipotecznego bank może zażądać od kredytobiorcy dodatkowego zabezpieczenia? Tak, na przykład w sytuacji, kiedy spada wartość zabezpieczenia kredytu. A tym zabezpieczeniem jest spłacane mieszkanie. Impulsem do zmiany treści umowy kredytu walutowego może też być osłabiający się złoty. Banki: monitorujemy sytuację, ale w tym momencie nie renegocjujemy umów z klientami.
W każdej umowie kredytu hipotecznego lub w regulaminie kredytu, będącym załącznikiem umowy, banki zastrzegają, że w przypadku spadku wartości zabezpieczenia kredytu (najczęściej kredytowanej nieruchomości), kredytobiorca może być zobowiązany do przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia.
Hipoteka to solidne zabezpieczenie kredytu, ale pod warunkiem, że wartość nieruchomości jest stabilna lub rośnie. Teoretycznie, w sytuacji, kiedy klient przestaje spłacać kredyt, bank może przejąć i sprzedać nieruchomość i w ten sposób odzyskać pożyczone pieniądze.
Zabezpieczenie hipoteczne może być jednak problemem, jeżeli wartość zabezpieczenia spada, z czym mamy do czynienia dzisiaj. Kiedy klient przestaje obsługiwać kredyt, bank ze sprzedaży nieruchomości otrzyma mniej, niż pożyczył. Dodatkowo w otoczeniu spadającego popytu bank może mieć problemy z samą sprzedażą mieszkania. Banki pożyczają pieniądze i chcą je odzyskać w formie rat kapitałowo-odsetkowych, a nie w postaci nieruchomości. Klienci - jak podkreślają bankowcy - często podchodzą do tego zagadnienia inaczej. Wydaje im się, że w sytuacji, gdy przestaną spłacać kredyt, bank przejmie mieszkanie i na tym ich problemy się skończą. Tak jednak nie jest. Banki różnymi sposobami będą dochodzić zaspokojenia wierzytelności.
Jednym ze sposobów egzekwowania spłaty zobowiązania stosowanym przez banki jest bankowy tytuł egzekucyjny. Każdy z klientów podpisując umowę kredytową oświadcza, że wyraża zgodę na poddanie się egzekucji, której uproszczone zasady reguluje Prawo bankowe. Takie oświadczenie pozwala bankowi na uzyskanie bankowego tytułu egzekucyjnego, który jest podstawą wszczęcia egzekucji sądowej przez komornika z całego majątku, jakim dysponuje klient banku.
Banki monitorują
Wszystkie banki ankietowane przez Comperię zapewniają, że śledzą sytuację klientów, a działania, zmierzające do zabezpieczenia portfela kredytowego, będą podejmować dopiero wtedy, kiedy pojawią się realne problemy z prawidłową obsługą kredytów. Aktualna sytuacja nie wymaga więc podejmowania drastycznych kroków. Ale takiej sytuacji nie można jednak wykluczyć.
Na co musi być przygotowany kredytobiorca?
Restrukturyzacja kredytu
Jeżeli pojawią się opóźnienia w spłacie, bank jeszcze raz przeanalizuje sytuację finansową kredytobiorcy. Klienci, którzy przewidują problemy w spłacie, powinni sami wyjść z inicjatywą zmian warunków kredytowania. Najprostszym rozwiązaniem jest wydłużenie okresu kredytowania. Efektem takiej operacji będzie wzrost kosztów odsetkowych, ale jednocześnie spadek miesięcznej raty. Być może nowy harmonogram spłat (niższe miesięczne raty) wystarczy do poprawnego regulowania zobowiązań, bez konieczności uruchamiania procedury windykacyjnej. Banki mogą zaproponować równie, by do kredytu przystąpiła osoba trzecia jako współkredytobiorca.
Kolejna wycena i dodatkowe zabezpieczenie
Bank może też powtórnie oszacować rynkową wartość nieruchomości (również na koszt klienta). Jeżeli różnice pomiędzy poziomem wierzytelności a wartością zabezpieczenia są duże, bank może wymagać dodatkowego zabezpieczenia kredytu.
a) Nieruchomość
Dodatkowym zabezpieczeniem może być przede wszystkim inna nieruchomość, również należąca do osoby trzeciej.
b) Aktywa finansowe
Mogą to być również aktywa klienta, np. lokaty lub inne akceptowane w danym momencie przez dany bank rodzaje aktywów.
c) Ubezpieczenie
W przypadku, gdy klient nie dysponuje żadnym dodatkowym zabezpieczeniem, do rozważenia są rozwiązania polegające na doubezpieczeniu brakującego poziomu zabezpieczenia (pod warunkiem posiadania przez daną instytucję w ofercie tego typu rozwiązania ubezpieczeniowego). Dodatkowo banki zabezpieczają się na etapie udzielania kredytu w formie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego kredytobiorcy. W sytuacji, gdy klient przestaje spłacać kredyt, bank może skorzystać z odszkodowania przysługującego z tytułu tego ubezpieczenia.
Ale nawet osoba, która zaciągając kredyt wniosła wymagany wkład własny, dzisiaj może zostać poproszona przez bank o wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jak to możliwe? Prześledźmy przykład osoby, która dwa lata temu zaciągnęła kredyt we frankach szwajcarskich wysokości 300 tys. zł, wnosząc 20-proc. wkład własny, czyli 75 tys. zł. Przez dwa lata regularnych spłat kapitał kredytu zmniejszył się o ponad 4 tys. franków. Jednak przy dzisiejszym kursie franka na poziomie 3,17 zł wartość kredytu pozostającego do spłaty w złotych wzrosła do 395 tys. zł. Zakładając, że wartość nieruchomości na przestrzeni dwóch lat wzrosła do poziomu 395 tys. zł, z punktu widzenia banku klient powinien uzupełnić brakujące 20 proc. wkładu własnego lub wykupić stosowne ubezpieczenie. Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego wynosi średnio 3 proc. od brakującej kwoty. W przedstawionym przykładzie wysokość składki ubezpieczeniowej wyniosłaby 2 370 zł. Ubezpieczenie zazwyczaj obejmuje okres 3 lat. Po tym okresie bank ma prawo ponownie zweryfikować wysokość zadłużenia w przeliczeniu na złote oraz ponownie oszacować wartość naszej nieruchomości i naliczyć kolejną składkę ubezpieczeniową.
d) Wyższa marża
Jeżeli w grę wchodzi jedynie znaczące obniżenie się wartości zabezpieczenia (a nie problemy finansowe klienta), bank może zaproponować zmianę warunków kredytowania, która pozwoli danej instytucji na zabezpieczenie kosztów dodatkowego ryzyka. W praktyce oznaczałoby to zgodę kredytobiorcy na podwyższenie marży kredytowej.
Banki zgodnie przyznają, że katalog zabezpieczeń zawiera wiele pozycji i bardzo trudno jest określić jakie zabezpieczenie będzie zastosowane. Wpływ na to niewątpliwie będzie miała indywidualna sytuacja kredytobiorcy.
Maciej Bednarek
Bartłomiej Samsonowicz
Comperia.pl