Wpłaciłem zaliczkę, a bank nie wypłacił kredytu. Co robić?

Na początku należy ustalić czy rzeczywiście wpłacone pieniądze nastąpiły tytułem zaliczki, czy też może zadatku. Powinno to być wprost napisane w umowie zawartej ze sprzedawcą mieszkania. Jeśli to rzeczywiście była zaliczka, to jeśli do transakcji nie doszło należy się zwrot pieniędzy. W tej sytuacji dochodzenie odszkodowania od banku będzie bezprzedmiotowe, gdyż nie będzie szkody.

Jeśli wpłaconą kwotą był jednak zadatek, to rzeczywiście w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Wówczas po stronie kredytobiorcy powstanie szkoda, jednakże mam poważne wątpliwości czy odpowiedzialnym za jej naprawienie może być bank. Kluczowa w tym zakresie będzie treść decyzji kredytowej oraz to czy obniżenie zdolności kredytowej było uzasadnione. W moim przekonaniu bank odpowiedzialności ponosić nie będzie, jeśli w treści decyzji wyłączono odpowiedzialność banku za odmowę podpisania umowy kredytowej lub gdy po wydaniu decyzji kredytowej doszło do zdarzeń uzasadniających obniżenie zdolności kredytowej.

W innych sytuacjach można rozważać odpowiedzialność banku na podstawie art. 72 § 2 Kc. Naruszenia dobrych obyczajów można by się było dopatrywać o tyle, o ile doszło do bezpodstawnej zmiany stanowiska w zakresie istnienia zdolności kredytowej. Obowiązek naprawienia szkody spowodowanej niedojściem do skutku negocjowanego kontraktu polegać będzie na przywróceniu stanu majątkowego, w jakim znajdował się niedoszły kredytobiorca przed rozpoczęciem negocjacji.

Budzi jednak zasadniczą wątpliwość czy szkoda powstała na skutek utraty wpłaconego zadatku mogłaby zostać uznana za podlegająca naprawieniu w trybie art. 72 § 2 Kc. Odpowiedź na to pytanie wymagałaby jednak pogłębionej analizy prawnej, a wytoczenie procesu przeciwko bankowi byłoby długotrwałe i nie dawało zbytnich szans na wygraną.

Tomasz Waszczyński

Więcej porad prawnych