23.06.2009

Rata a dochody - jak ustawić parametry kredytu hipotecznego

Ocena: 1 gwiazdka Ocena: 2 gwiazdki Ocena: 3 gwiazdki Ocena: 4 gwiazdki Ocena: 5 gwiazdek Ocena: 6 gwiazdek Ocena: 7 gwiazdek Ocena: 8 gwiazdek Ocena: 9 gwiazdek Ocena: 10 gwiazdek

Ocena: 1     / 10 (oddano 1 głosów)

Kiedy gospodarka się rozwija, pensje rosną, bezrobocie spada, nie myślmy o tym, czy w przyszłości udźwigniemy ciężar rat kredytu hipotecznego. Kryzys obnaża jednak nadmierny optymizm. Comperia podpowiada, ile powinna wynosić rata kredytu, by nie obciążała domowego budżetu?

Ostatnie lata pokazały, że przełamaliśmy barierę strachu przed zaciąganiem kredytów. Nawet tych największych, czyli kredytów hipotecznych, których rata może, ale nie musi być największa. Jeśli odpowiednio sterujemy okresem spłaty kredytu, miesięczna rata kredytu może być niższa od raty kredytu samochodowego czy gotówkowego.

Atmosfera wzrostu gospodarczego, by nie powiedzieć boomu, trochę zaburzyła zdroworozsądkowe patrzenie na to, ile tak naprawdę możemy pożyczyć, by rata kredytu hipotecznego nie obciążała naszego budżetu. I tak naprawdę nie chodzi o stan naszych finansów w momencie zaciągania kredytu, ale co się stanie z naszym kredytem, jeśli nasze przychody spadną. Trudno było zadawać sobie takie pytania, kiedy bezrobocie spadało, pensje rosły, gospodarka się rozwijała jak szalona. Z drugiej strony ceny nieruchomości z miesiąca na miesiąc szły do góry, co zmuszało do zaciągania coraz większych kredytów.

Banki, choć nie prowadziły tak liberalnej polityki kredytowej jak instytucje amerykańskie, umożliwiały zaciąganie kredytów na takie kwoty, że rata kredytowa mogła pochłaniać nawet do 50 proc. dochodu gospodarstwa domowego. Nie przyglądano się również szczegółowo wszystkim wydatkom kredytobiorcy (choćby kwestie utrzymania samochodów czy telefonów komórkowych), co w rezultacie sprawiało, że wszystkie obciążenia budżetu (łącznie z ratą kredytu hipotecznego) sięgały nawet 70 czy 80 proc. dochodów. W takiej sytuacji spadek przychodów o 10-15 proc. może sprawić, że spłata rat kredytu stanie się już problemem.


Sam zdecyduj jak długo spłacać kredyt
Jak pokazuje poniższe zestawienie, kredytobiorca sam może wybrać, jaki udział swoich dochodów netto będzie przeznaczał na spłatę rat. Cały czas jednak jeszcze wielu kredytobiorców, chcąc narzucić sobie mordercze tempo spłaty kredytu, wybiera bardzo krótki okres kredytowania, np. 5-letni. Nawet jeśli obecne przychody i obliczana przez bank zdolność kredytowa pozwalają uzyskać np. kredyt na 300 tys. zł z ratą 5,8 tys. zł miesięcznie (kredyt z okresem spłaty 5 lat), to poziom takiego zobowiązania jest bardzo wysoki.


Rata kredytu przy różnym okresie kredytowania

Kredyt w złotych, kwota 300 tys. zł, oprocentowanie 6,02 proc.

Okres kredytowania

5 lat

15 lat

20 lat

30 lat

Rata

5 804 zł

2 535 zł

2 153 zł

1 803 zł

 

Kredyt we frankach szwajcarskich, kwota 300 tys. zł, oprocentowanie 3,9 proc.

Okres kredytowania

5 lat

15 lat

20 lat

30 lat

Rata

5 866 zł

2 346 zł

1 918 zł

1 506 zł

 

Wyobraźmy sobie następującą sytuację. W przypadku wspomnianego kredytu (300 tys. zł, okres kredytowania 5 lat) bezdzietna małżeństwo zarabia dzisiaj 10 tys. zł netto (obie osoby równo po 5 tys. zł netto). Na pozostałe wydatki zostaje 4,2 tys. zł. Wydaje się, że to bardzo dużo pieniędzy. Jednak brak dochodu ze strony  jednego z kredytobiorców sprawia, że tej rodzinie nie starczy nawet na ratę kredytu! Nie mówiąc już o wydatkach na życie. Decydowanie się na tak wysoką ratę w imię jak najszybszego pozbycia się kredytu (być może sankcjonowane przez kalkulator zdolności kredytowej banku w momencie zaciągania kredytu) jest bardzo ryzykowne i nieodpowiedzialne. Wybór 30-letniego okresu kredytowania skutkuje spadkiem raty kredytu do 1,8 tys. lub 1,5 tys. zł. Spadek dochodów nawet do 5 tys. zł nie zrujnuje domowego budżetu.


Odkładaj pieniądze, kiedy możesz
Jeszcze mniej problemu będą mieli kredytobiorcy, którzy w takim przypadku mają odłożone pieniądze na tzw. czarną godzinę w formie pewnego rodzaju poduszki bezpieczeństwa. Sprawdźmy korzyści na przykładzie naszych modelowych kredytobiorców.

Jeśli przy dochodach 10 tys. zł netto i racie kredytowej wysokości 1,8 tys. zł (kredyt w złotych na 30 lat, 300 tys. zł) nasza przykładowa para odkładałby na dobrej lokacie lub koncie oszczędnościowym różnicę pomiędzy wysokością raty jaką potencjalnie, pierwotnie mogłaby płacić, a więc 4 tys. zł (5,8 tys. zł minus 1,8 tys. zł), po roku odłożyłaby 48 tys. zł plus odsetki. Tę kwotę swobodnie mogłaby przeznaczyć na pokrycie dziury budżetowej w sytuacji utraty pracy przez jedną z osób. Po dwóch latach takiego oszczędzania byłoby to już 96 tys. zł plus odsetki. Jeśli na koncie oszczędnościowym zarabialiby średnio 6 proc. rocznie, po dwóch latach na ich koncie znalazłoby się 102 tys. zł. A to wystarczy, by częściowo spłacić kredyt. To z kolei oznacza, że nie zwiększając ryzyka finansowego w prosty sposób można wcześniej spłacić kredyt. Pomimo potencjalnie dłuższego okresu spłaty, nasz 30-letni kredyt hipoteczny nie będzie droższy niż kredyt 5-letni. A na pewno będzie o wiele bezpieczniejszy.

Pamiętaj! Każdy kredyt hipoteczny możesz spłacić wcześniej i nie zapłacisz odsetek za okres kredytu, którego nie wykorzystałeś. Jeśli wziąłeś więc kredyt na 30 lat i chcesz po 5 latach go całkowicie spłacić, za pozostałe 25 lat nie zapłacisz ani grosza odsetek! Oczywiście bank może pobrać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu, ale zwykle obowiązuje one przez pierwsze kilka lat trwania umowy kredytowej. Na przykład zapis dotyczący wcześniejszej spłaty kredytu może przybrać następującą formę: ”Całkowicie kredyt spłacony w czasie pierwszych dwóch lat od momentu podpisania umowy kredytowej oznacza konieczność zapłacenia dodatkowej prowizji dla banku w wysokości 2 proc. od spłacanej kwoty. Po tym okresie (2 lat) kredyt mieszkaniowy może zostać spłacony bez żadnych dodatkowych opłat.”

Nie powinniśmy obawiać się więc zaciągania długookresowych kredytów. Sami możemy ten okres później dowolnie skracać poprzez nadpłacanie rat. Pójście w druga stronę, czyli wydłużanie okresu kredytowania, wiąże się niestety z koniecznością uzyskania zgody banku i aneksowania umowy kredytowej. A na to bank nie zawsze musi się zgodzić.


Bezpieczeństwo kosztuje
Przedstawione powyżej rozwiązanie wymaga nie lada dyscypliny finansowej, ale jest bardzo bezpieczne, niezależnie od poziomu dochodów. W podanym przykładzie operujemy dosyć wysokim poziomem dochodów netto, ale podobny styl rozumowania można stosować do każdego pensji.

Ile powinna więc wynosić rata kredytu hipotecznego, by nie obciążała naszego budżetu? To zależy między innymi od tego, jaki poziom kosztów stałych już teraz generujemy. Rodzina z dwojgiem dzieci ma inny poziom wydatków stałych, o które nie zawsze pyta bank, np. koszt przedszkola, niż osoba samotna. W tym pierwszym przypadku wysokość raty nawet na poziomie 30 proc. dochodów netto gospodarstwa może okazać się niebezpieczna w przypadku utraty pracy przez jednego z rodziców. Ogólnie rzecz ujmując, rata bezpiecznego kredytu hipotecznego nie może przekraczać 30 proc. naszych przychodów netto. Niezależnie od tego, co proponuje i akceptuje bank.

Jutro: Na co zwracać uwagę w umowach kredytowych

Karol Wilczko
Comperia.pl


 

Wymienione w tekście informacje, liczby i oferty są aktualne w dniu powstania artykułu (23.06.2009).

Podziel się:

Wykop

Comperia.pl w Google+
Ekspert Comperia.pl
2765 artykułów -

zobacz inne artykuły tego autora