Planuję zakup domu na rynku pierwotnym. W umowie przedwstępnej jest zapis, że przekazanie domu i podpisanie umowy notarialnej nastąpi po wpłynięciu kwoty na konto dewelopera. Co się stanie, jeśli uruchomię kredyt, wpłacę pieniądze a deweloper w ostatniej chwili odstąpi od umowy i nie zechce jej sfinalizować w obecności notariusza? Dodam, że umowa przedwstępna ma formę cywilnoprawną – nie była zawierana przed notariuszem. Odpowiada Tomasz Waszczyński, adwokat w Kancelarii Prawnej Grabiński i Wspólnicy.
Planuję zakup domu na rynku pierwotnym. W umowie przedwstępnej jest zapis, że przekazanie domu i podpisanie umowy notarialnej nastąpi po wpłynięciu kwoty na konto dewelopera. Czy taka kolejność jest naturalna? Co się stanie, jeśli uruchomię kredyt, wpłacę pieniądze a deweloper w ostatniej chwili odstąpi od umowy i nie zechce jej sfinalizować w obecności notariusza? Dodam, że umowa przedwstępna ma formę cywilnoprawną - nie była zawierana przed notariuszem.
Tomasz Waszczyński, adwokat w Kancelarii Prawnej Grabiński i Wspólnicy
Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Ponadto z art. 157 § 1 Kc wynika, że własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Z przepisów tych wynika, że nie ma możliwości zawarcia takiej umowy, której skutkiem byłoby przeniesienie własności nieruchomości pod warunkiem, że kupujący zapłaci cenę.
Wobec takiej regulacji prawnej, strony najczęściej wybierają trzy poniższe rozwiązania. Najczęściej umawiają się, że cena zostanie zapłacona przed przeniesieniem prawa własności lub dopiero po przeniesieniu prawa własności. Trzecie zaś rozwiązanie, usuwające niebezpieczeństwo nierzetelności dewelopera, polega na skorzystaniu z bankowego rachunku powierniczego.
Do zawarcia umowy takiego rachunku konieczne jest współdziałanie dewelopera i kupującego, bowiem jest to umowa trójstronna, zawierana z bankiem, oferującym tzw. rachunek powierniczy. Wskazując w uproszczeniu, kupujący zobowiązuje się do wpłacenia na rachunek kwoty stanowiącej cenę nieruchomości, bank zaś zobowiązuje się do zapłaty deweloperowi, w okolicznościach określonych w umowie, kwot zgromadzonych na rachunku. Gdy zatem deweloper nie spełni ustalonych warunków, to wpłacona na rachunek powierniczy cena wróci do niedoszłego kupującego.
W przypadku transakcji sprzedaży dokonywanej z deweloperem, zwykle to on jest stroną silniejszą i może dyktować warunki, choć pogarszająca się sytuacja na rynku nieruchomości zaczyna sprzyjać osobom kupującym mieszkania. Niewątpliwie, deweloper może jednak zażądać, by cena została wpłacona wcześniej, przed przeniesieniem prawa własności, jak również może nie godzić się na skorzystanie z bankowego rachunku powierniczego. Tak czy inaczej posiłkowanie się rachunkiem powierniczym dobrze świadczy o wiarygodności i uczciwości dewelopera.
Zapłata ceny sprzedającemu przed przystąpieniem do aktu niesie zawsze za sobą element ryzyka utraty wpłaconych pieniędzy. Odzyskanie wpłaconej ceny będzie szczególnie trudne, gdy deweloper znajdzie się w kłopotach finansowych.
Masz pytanie do prawnika, pisz na adres: prawnik@comperia.pl