14.04.2015, 07:49

Ogniska zapalne na rynku kredytów hipotecznych - gdzie wybuchnie kolejny pożar?

Ocena: 1 gwiazdka Ocena: 2 gwiazdki Ocena: 3 gwiazdki Ocena: 4 gwiazdki Ocena: 5 gwiazdek Ocena: 6 gwiazdek Ocena: 7 gwiazdek Ocena: 8 gwiazdek Ocena: 9 gwiazdek Ocena: 10 gwiazdek

Ocena: 10     / 10 (oddano 10 głosów)

Ogniska zapalne na rynku kredytów hipotecznych - gdzie wybuchnie kolejny pożar?
Pożar pod nazwą „kredyty frankowe”, tlący się już od kilku lat, potężnym płomieniem wybuchł w połowie stycznia. Podobnych ognisk zapalnych na rynku kredytów hipotecznych jest jednak więcej.

Na opisywanie problemu kredytów we frankach prasa wylała już hektolitry farby drukarskiej, Internet też pęka w szwach. Zobowiązania były zaciągane głównie przy kursach rzędu 2-3 zł, obecnie cena franka dochodzi do 4 zł. Kto pożyczył 300 tys. zł, dziś jest winien w przeliczeniu na złote nawet ponad 0,5 mln zł! Raty, początkowo rzędu ok. 1 550 zł, dziś sięgają prawie 2 000 zł. To i tak nieźle, bo gdyby LIBOR 3M CHF nie spadł poniżej zera (albo banki tego spadku nie uwzględniały) to raty byłyby jeszcze o ponad 150 zł wyższe.

Efekt? Wiadomo. Erupcja lamentów i wzajemnych oskarżeń. Rzekomo pokrzywdzeni frankowcy dolewają oliwy do ognia i ogrzewają się w jego łunie. Banki niby wzięły wiadra w garści i chcą gasić pożar, ale w sumie to nie bardzo poczuwają się do odpowiedzialności. Tłumaczą, że u nich też jest… gorąco.

Ale kredyty we frankach to w zasadzie nie wszystko. Na rynku kredytów hipotecznych są też inne kwestie, które, choć na razie uśpione, mogą niebawem stać się palące.

Raty kredytów w złotych bardzo wzrosną
Dziś oprocentowanie kredytów w złotych jest na rekordowo niskim poziomie. Zasługa w tym stopy WIBOR, czyli składowej oprocentowania. WIBOR jest obecnie na poziomie 1,65 proc. Dla 20-letniego kredytu na 300 tys. zł o marży 2,2 proc. aktualna rata to ok. 1 800 zł.

Stopy są najniższe w historii, i zapewne przynajmniej przez rok czy półtora pozostają na takim poziomie. Ale w końcu trend się odwróci i bank centralny zacznie podnosić stopy procentowe. Cykl koniunkturalny już tak ma. Wówczas WIBOR też dynamicznie będzie rósł, i jeśli osiągnie np. wartość 5 proc., to rata będzie wyższa od dzisiejszej aż o 560 zł! Należy przypomnieć, że tak wysoki WIBOR to żaden ewenement - jeszcze wyższy był choćby w sierpniu 2012 r.

Ba, Komisja Nadzoru Finansowego zaleciła prezentowanie kredytobiorcom symulacji wysokości raty nawet przy stopach rzędu 15 proc. Przy takiej stawce WIBOR-u rata modelowego kredytu byłaby wyższa o… 150 proc. - wynosiłaby ok. 4 450 zł!

Kredytobiorcy sprzed kilku lat pamiętają WIBOR ponad 5 proc., i raty wyższe od obecnych o kilkaset złotych. Ale osoby zaciągające dziś kredyty hipoteczne (tylko w 2014 r. banki udzieliły ich łącznie 174 tys.!) takich doświadczeń nie mają. Znaczny wzrost raty może być dla nich szokiem.

Jak wynika z danych Comperia Analytics, dziś pierwsza rata przeciętnego kredytu na 20 lat na 300 tys. zł to 1 800 zł. Jeszcze w październiku 2012 r. średnia pierwsza rata tego kredytu przekraczała 2 300 zł.

Pierwsza rata nowego kredytu hipotecznego

Koniec Rodziny na Swoim ciosem?

Jeszcze większe kłopoty mogą czekać beneficjentom programu Rodzina na Swoim. Oni też mają kredyty w złotych, ale na razie kilkaset złotych miesięcznie dorzuca im do raty Skarb Państwa. Dla przykładu, jeśli ktoś zaciągnął preferencyjny kredyt na początku 2011 r., na 25 lat na kwotę 300 tys. zł, to dziś jego rata wynosi ok. 1 180 zł. Normalnie płaciłby 1 650 zł, ale na razie resztę uzupełnia dopłata rządowa.

W latach 2018-2020 dopłaty skończą się aż 180 tysiącom kredytobiorców. Jeśli przy tym stopy będą znacznie wyższe niż dziś - choćby na poziomie 5 proc. - to rata kredytu będzie sięgać 2 150 zł! Będzie to więc niemal dwukrotnie wyższa płatność niż obecnie!

Bardziej szczegółowo tę kwestię omówiliśmy w osobnym materiale. Tam też znalazły się m.in. wskazówki jak poradzić sobie z wyższymi ratami.

Najgorsze dopiero przed frankowcami?
Wiele zdarzyć się może jeszcze kredytobiorcom walutowym. Mowa tu nie tylko o frankowcach, chociaż za nimi być może także nie wszystko co najgorsze. Na razie bardzo wysoki kurs franka łagodzi ujemna stawka LIBOR (ostatnio -0,80 proc.), i raty kredytów są na poziomie sprzed trzech miesięcy. Przykładowo - ok. 1 950 zł dla 30-letniego kredytu na 300 tys. zł z sierpnia 2008 r.

Ale gdyby tak stopy w Szwajcarii poszły w górę, choćby do wartości 1 proc., to rata modelowego kredytu podskoczyłaby o ponad 400 zł! I to w przypadku, gdy kurs CHF/PLN będzie na dzisiejszym poziomie. A przecież wyższe stopy mogą skusić inwestorów, przez co frank jeszcze się umocni. Każde kolejne 10 gr ceny franka to podwyżka raty o 50 zł. Kto wie, czy przy takim scenariuszu kredytobiorcom nie przyda się pomoc z funduszy wsparcia szykowanych przez banki.

Nie najlepiej wiedzie się także osobom zadłużonym w dolarach amerykańskich, chociaż ich sytuacja jest dużo mniej medialna, bo w Polsce takich zobowiązań jest przeszło stukrotnie mniej niż frankowych. Rata modelowego kredytu w „zielonych” (z października 2008 r., na 300 tys. złotych z 20 lat) w rok wzrosła o 500 zł, czyli o ponad 25 proc.! Ponadto zadłużenie wielu dolarowców przewyższa pożyczaną kilka lat temu kwotę - mają więc identyczny problem co osoby z kredytami we frankach czy euro.

O kredytach w dolarach pisaliśmy w niedawnym raporcie.

Podsumowując - na polskim rynku kredytów hipotecznych jest kilka min, które mogą wybuchnąć. Wydawałoby się, że niektóre z nich, np. wizja podwyżki WIBOR-u, to normalne zjawiska rynkowe, z którymi każdy rozsądny kredytobiorca musi się liczyć i je akceptować. Biorąc jednak pod uwagę nagonkę na banki w wielu środowiskach, nawet tak błahy powód wzrostu rat może zostać niezrozumiany, a wyższe płatności uznane za skandal i grabież.

Autor: Mikołaj Fidziński
Comperia.pl

Wymienione w tekście informacje, liczby i oferty są aktualne w dniu powstania artykułu (14.04.2015).

Podziel się:

Wykop

Comperia.pl w Google+
Mikołaj Fidziński
, ekspert Comperia.pl
640 artykułów -

zobacz inne artykuły tego autora

zobacz blog autora