COMPERIA PRZEŚWIETLA PRODUKTY Kilka dni temu Allianz Bank wprowadził do oferty kredyty hipoteczne. Bank kusi 50-letnim okresem kredytowania, a wskaźnik LTV, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia, może sięgnąć aż 105 proc. Już dawno nie słyszeliśmy o takich ofertach. Bliżej przyjrzeliśmy się najważniejszym parametrom kredytu. Czy warto zaciągnąć kredyt hipoteczny w Allianz Banku?
Jeżeli jesteś zainteresowany tylko kredytem w walutach obcych, na tym zdaniu możesz zakończyć czytanie tego artykułu. Allianz Bank udziela bowiem kredytów hipotecznych tylko w złotych. Na co? Na zakup mieszkania, budowę domu, remont nieruchomości, zakup działki budowlanej, wykup lokalu od gminy lub Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Kredytem można spłacić kredyty zaciągnięte wcześniej w innych bankach, a więc kredyt może mieć też charakter konsolidacyjny i refinansowy. Allianz Bank udziela też pożyczek hipotecznych, czyli kredytów na dowolny cel, ale pod zastaw hipoteki.
Marża
Wysokość marży ma bezpośredni wpływ na oprocentowanie kredytu i miesięczne raty. Nic więc dziwnego, że budzi największe emocje wśród kredytobiorców. Co proponuje Allianz Bank? Niestety, na tym polu nie zrewolucjonizował rynku, przynajmniej na starcie. Marża zależna jest od wskaźnika LTV i kwoty kredytu. W przypadku kredytów na zakup nieruchomości wynosi ona od 2,8 do 3,2 pkt. proc. dla kredytów o wartości powyżej 500 tys. zł. Dla kredytów do 200 tys. zł marża wynosi od 3,2 do 3,6 pkt. proc. Stawki Allianz Banku podnoszą więc średnią. Na koniec lipca średnia marża kredytu (300 tys. zł, 80 proc. LTV) wynosiła 2,93 pkt. proc. Przy tych parametrach marża w Allianz Banku jest o 0,27 pkt. proc. wyższa od średniej.
Marże kredytów konsolidacyjnych zaczynają się od 3,8 pkt. proc. (LTV do 30 proc., kwota kredytu powyżej 500 tys. zł) i kończą na 4,3 pkt. proc. (LTV do 60 proc., kwota kredytu do 200 tys. zł). Marże pożyczki hipotecznej znajdują się w widełkach 4,8 – 5,3 pkt. proc.
Oprocentowanie kredytu w Allianz Banku jest sumą stałej marży i trzymiesięcznej zmiennej stopy WIBOR.
Marże Allianz kredytu hipotecznego
(marża w punktach procentowych, stan na 21 sierpnia 2009 r.)
LTV | Kwota kredytu | ||
do 200 tys. zł | do 500 tys. zł | pow. 500 tys. zł | |
do 30 proc. | 3,2 | 3,0 | 2,8 |
30,01 – 60 proc. | 3,3 | 3,1 | 2,9 |
60,01 – 80 proc. | 3,4 | 3,2 | 3,0 |
powyżej 80,01 proc. | 3,6 | 3,4 | 3,2 |
Prowizja
To jednorazowa opłata, płacona od kwoty kredytu. W Allianz Banku wynosi 2,5 proc. w przypadku standardowego kredytu mieszkaniowego. Na tle rynku wysokość prowizji też nie wypada więc najlepiej. Średnia z 21 banków wynosi aktualnie 1,94 proc. Prowizje na rynku są jednak bardzo zróżnicowane – wynoszą od 0 do 4,5 proc.
Plusem oferty Allianz Banku jest brak prowizji za udzielenie kredytu refinansowego, choć taki zabieg jest standardem. Ideą kredytu refinansowego jest w końcu wyrwanie klienta konkurencji poprzez zaoferowanie mu lepszych warunków. Prowizja kredytu konsolidacyjnego i pożyczki hipotecznej wynosi 3,5 proc.
Ubezpieczenia
Poza kosztem odsetkowym i prowizją klienci Allianz Banku zapłacą składkę za ubezpieczenie pomostowe, a więc płacone do momentu prawomocnego wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej. Składka płacona jest w formie marży powiększonej w tym czasie o 1 pkt. proc.
Bank standardowo udziela kredytu do 80 proc. wartości nieruchomości. Jeżeli klient wnioskuje o większą kwotę (maksymalnie 105 proc.), musi wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jego koszt to 3 proc. od brakującego wkładu na okres 3 lat. Bank wymaga również ubezpieczenia na życie, które stanowi dodatkowe zabezpieczenie kredytu, ale tylko wtedy, gdy okres kredytowania przekracza 40 lat.
Kolejnym kosztem jest wycena nieruchomości, która aktualnie kosztuje od 520 do 915 zł w zależności od nieruchomości. Koszt wyceny wliczany jest do kwoty kredytu.
Kosztem dodatkowym, który może pojawić się już w trakcie spłaty kredytu, jest prowizja za wcześniejszą spłatę zadłużenia. Jest ona pobierana tylko wtedy, jeśli wcześniejsza spłata następuje w ciągu trzech lat od wypłaty kredytu i wynosi 2 proc. kwoty spłacanej przed terminem. Zgodnie z prawem bank nie może pobrać tej opłaty w przypadku kredytów o wartości do 80 tys. zł.
Koszt rzeczywisty - RRSO
Skoro znamy stawki marż, prowizji i ubezpieczeń, możemy obliczyć rzeczywisty koszt kredytu hipotecznego w Allianz Banku. Comperia stosuje w tym celu rzeczywistą roczną stopę oprocentowania (RRSO), która uwzględnia wszystkie opisane wyżej koszty. Rzeczywisty koszt prezentujemy na przykładzie kredytu o wartości 300 tys. zł, ale z 20-proc. wkładem własnym, co oznacza, że wartość nieruchomości (zabezpieczenia kredytu) wynosi 375 tys. zł. Okres kredytowania to 30 lat.
RRSO kredytu w Allianz Banku wynosi 7,92 proc., co plasuje ofertę dopiero na 14 miejscu. Miesięczna rata równa wyniosłaby 2 690 zł. RRSO najtańszego aktualnie kredytu (oferta BZ WBK) wynosi 5,99 proc.
KOSZT RZECZYWISTY KREDYTÓW HIPOTECZNYCH
Kredyt w złotych, kwota 300 tys. zł, LTV 80 proc., okres kredytowania 30 lat
Bank | RRSO |
Bank Zachodni WBK | 5,99 proc. |
ING Bank | 6,60 proc. |
DnB Nord | 6,63 proc. |
Millennium | 6,70 proc. |
Lukas Bank | 7,18 proc. |
Kredyt Bank | 7,32 proc. |
Polbank EFG | 7,35 proc. |
Bank BGŻ | 7,40 proc. |
PKO BP | 7,45 proc. |
Deutsche Bank PBC | 7,52 proc. |
Bank BPH | 7,67 proc. |
BOŚ | 7,67 proc. |
Bank Pocztowy | 7,74 proc. |
Allianz Bank | 7,92 proc. |
W przypadku kredytu na 100 proc. LTV (kwota 300 tys. zł) rzeczywiste oprocentowanie kredytu w Allianz Banku wzrasta do 8,21 proc., na co wpływają wyższa marża i pojawienie się ubezpieczenia niskiego wkładu. Mimo tego Allianz awansuje w rankingu na piątą pozycję, co związane jest z ograniczoną liczbą ofert kredytów udzielanych bez wkładu własnego. Plus należy się jednak bankowi za dostępność.
LTV i okres kredytowania
Pod względem kosztów całkowitych oferta Allianz Banku nie wypada najlepiej. To najważniejszy aspekt kredytu, ale dużą rolę odgrywają nie bezpośrednio finansowe parametry, na przykład kwestia wkładu własnego, a na tym polu bank prezentuje się najlepiej na rynku. Oferuje bowiem kredyt do 105 proc. wartości zabezpieczenia, pod warunkiem opłaceniu składki z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu. W przypadku zakupu działki budowlanej maksymalne LTV wynosi 50 proc. Kredyty konsolidacyjne udzielane są do wysokości 60 proc. wartości zabezpieczenia, a pożyczki hipoteczne do 50 proc. LTV.
Allianz Bank może też pochwalić się najdłuższym, bo aż 50-letnim okresem kredytowania. Aktualnie jeszcze tylko Alior Bank dopuszcza taką możliwość. Trzeba jednak pamiętać, że wiek kredytobiorcy w chwili spłaty ostatniej raty nie może przekroczyć 75 lat. Oznacza to, że by móc wziąć kredyt na 50 lat, w momencie składania wniosku kredytobiorca nie może mieć więcej niż 25 lat. Ponadto kredyty udzielane na okres powyżej 40 lat sprzedaje się wraz z obowiązkowym ubezpieczeniem na życie, co oczywiście podwyższa koszt kredytu. Kredyty konsolidacyjne i pożyczki hipoteczne w Allianz Banku udzielane są na maksymalnie 20 lat.
Drogi, ale elastyczny
Koszt kredytu bez wątpienia jest najważniejszy. Warto jednak zwrócić uwagę również na system oceny zdolności kredytowej, a więc de facto dostępność kredytu, procedury kredytowe, kompetencje bankowych doradców. Allianz Bank dopiero zadebiutował na rynku kredytów hipotecznych i trudno jest ocenić wszystkie aspekty jego oferty. Po wstępnej analizie rysuje się obraz oferty konserwatywnej (kredyty tylko w złotych), stosunkowo drogiej (marże, prowizja i w efekcie całkowity koszt kredytu powyżej średniej rynkowej), ale z drugiej strony elastycznej (kredyt do 105 proc. LTV i do 50 lat).
Maciej Bednarek
Comepria.pl