Kredyt refinansowy to nic innego jak przeniesienie zadłużenia do nowego banku. Operacja taka ma sens tylko wtedy, kiedy warunki finansowania okażą się korzystniejsze niż w starym banki, przy uwzględnieniu kosztów refinansowania.
Z technicznego punktu widzenia refinansowanie polega to na spłacie w całości kredytu przez nowy bank i kontynuowanie spłaty w nowej instytucji. Refinansowanie nie sprowadza się tylko do obniżenia oprocentowania. Przenosząc kredyt można jednocześnie wydłużyć okres kredytowania i przewalutować kredyt na walutę, dla której obowiązują niższe stopy procentowe, np. franki szwajcarskie. Wszystko to spowoduje obniżenie kosztów obsługi kredytu.
Ile to kosztuje
Operacja refinansowania kosztuje i w efekcie może się okazać, że nie jest opłacalna. Prowizja za przyznanie nowego kredytu dopiero otwiera listę opłat. Trzeba też pamiętać, że obecny bank może wymagać prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Być może dodatkowo trzeba będzie zapłacić za wycenę mieszkania. W przypadku, kiedy jego wartość nie jest istotnie wyższa od wnioskowanego kredytu (najczęściej chodzi o nadwyżkę około 20 proc.), można ponieść koszt tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu. Dodatkowo, do czasu uzyskania wpisu w hipotece, trzeba płacić za tzw. ubezpieczenie przejściowe (pomostowe).
Kolejna opłata pobrana będzie za zmianę wpisu w sądzie wieczysto-księgowym (zmienia się bowiem bank będący wierzycielem). Listę zamyka bardzo istotny tzw. spread walutowy, czyli różnica pomiędzy kursem spłaty w obecnym banku i kursem kupna waluty w banku, w którym zdecydujemy się zaciągnąć nowy kredyt (dotyczy tylko kredytów walutowych). O tę kwotę wzrośnie zadłużenie w wyniku przeliczania kredytu po różnych stawkach.
Przeciętna wysokość kosztów przyznania refinansowego kredytu hipotecznego
Rodzaj kosztu | Średnia wysokość kosztu | Wysokość dla kredytu 200 tys. zł (wartość kredytowanej nieruchomości 220 tys. zł) |
Prowizja kredytowa | 1 proc. | 2 tys. zł |
Prowizja za wcześniejszą spłatę | 0 proc. | 0 zł |
Wycena nieruchomości | 500 zł | 500 zł |
Ubezpieczenie niskiego wkładu | 3,5 proc. od wartości kredytu przewyższającej 80 proc. wartości zabezpieczenia | 1 tys. zł |
Ubezpieczenie przejściowe | 1 proc. w skali roku (zakładamy, że wpis nastąpi po 6 miesiącach) | 1,2 tys. zł |
Opłaty sądowe | 400 zł | 400 zł |
Spread walutowy | 4 proc. | 8 tys. zł |
Suma |
| 13,1 tys. zł |
Kiedy refinansować
Kredyt warto refinansować z dwóch powodów. Pierwszym jest chęć obniżenia miesięcznych płatności. Ten cel można osiągnąć przenosząc zadłużenie do banku oferującego możliwie długi okres spłaty. W ten sposób zostaje zmniejszona wysokość miesięcznej raty, choć będzie to skutkowało ostatecznie wyższym kosztem całej operacji (wyższy koszt odsetkowy). Jeżeli natomiast powodem zmiany kredytu jest chęć znalezienia banku o tańszej ofercie, należy znaleźć ofertę o jak najniższym oprocentowaniu, z możliwie niskimi opłatami wstępnymi.
Reasumując, refinansowanie kredytu hipotecznego jest zasadne w trzech sytuacjach: w celu obniżenia miesięcznych płatności poprzez maksymalne wydłużenie okresu kredytowania w nowym banku (koszty operacji nie są wtedy tak istotne), przy jednoczesnej zmianie waluty w nowym banku (zupełnie nowe warunki kredytowania, odmienna strategia finansowania) oraz w sytuacji, kiedy różnica w oprocentowaniu kredytu jest istotnie wysoka (w naszym przykładzie próg opłacalności znajduje się powyżej 1 punktu procentowego różnicy).
Comperia.pl