To najbardziej popularna forma kredytu zabezpieczonego hipotecznie. Można nim sfinansować zakup nowego mieszkania lub domu – na rynku pierwotnym (od dewelopera lub spółdzielni) lub na rynku wtórnym, czyli od osoby fizycznej (mieszkanie używane).
Kredytem może zostać sfinansowany nie tylko zakup, ale również rozbudowa mieszkania lub domu, np. budowa garażu.
Zabezpieczeniem kredytu jest kredytowany przedmiot, czyli w tym przypadku mieszkanie lub dom (hipoteka). Może też nim być inna nieruchomość należąca do kredytobiorcy.
Kwota kredytu mieszkaniowego uzależniona jest od zdolności kredytowej wnioskodawcy. Od miesięcznych dochodów netto bank odejmie stałe koszty ponoszone przez kredytobiorcę, na przykład opłaty za media czy inne zobowiązania finansowe, a także opłaty niezbędne na zaspokajanie bieżących potrzeb. Pozostałe środki przeznaczone będą na spłatę raty kredytowej. Maksymalna kwota kredytu zależeć więc będzie również od okresu kredytowania – im dłuży okres spłaty, tym niższa miesięczna rata, a więc możliwość uzyskania kredytu o wiekszej wartości.
Banki nie ograniczają maksymalnej kwoty kredytu pod warunkiem jednak, że ma ona pokrycie w wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Część banków udziela finansowania na 100 proc. wartości nieruchomości w przypadku kredytów udzielonych w polskiej walucie. Procedura kredytowa zakłada obowiązkowo wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę bankowego.
Banki z reguły wymagają posiadania, najczęściej 20-procentowego, wkładu własnego, czyli standardowo gotowe są udzielić kredytu na 80 proc. LTV (ang. loan to value - stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia). Jeżeli jest inaczej, kredytobiorca zmuszony jest wykupić ubezpieczenie tzw. niskiego lub brakującego wkładu własnego (składka opłacana jest na 3 lub 5 lat z góry i płacona do momentu, kiedy kwota kredytu pozostała do spłaty w stosunku do wartości zabezpieczenia osiągnie wymagany przez bank poziom).
Kredyty mieszkaniowe są kredytami długoterminowymi. W okresie boomu na rynku nieruchomości z lat 2006-2007, wraz ze wzrostem cen mieszkań banki zaczęły wydłużać maksymalne okresy kredytowania. Standardem były kredyty na 30 lat, a niektóre udzielały ich nawet na 50 lat. Dzisiaj standardem jest maksymalnie 30-40 lat.
Kredyty hipoteczne można zaciągać nie tylko w polskiej walucie. Do końca 2008 roku bardzo popularne były kredyty denominowane do franka szwajcarskiego, ponieważ są tańsze od złotowych. Jest to możliwe dzięki niższym stopom procentowym obowiązującym w Szwajcarii. Kryzys finansowy sprawił jednak, że w drugiej połowie 2008 roku kilka banków wycofało z oferty kredyty frankowe.
Zaciągając kredyt walutowy trzeba jednak liczyć się z dwoma ryzykami: stopy procentowej (na to ryzyko narażone są również kredyty złotowe) i kursowe.
Tańszy kredyt walutowy nie oznacza jednak, że można go łatwiej uzyskać. Tzw. Rekomendacja S, która weszła w życie w 2006 roku, nakazuje instytucjom finansowym, by przy udzielaniu kredytu w walutach obcych badali zdolność kredytową wnioskodawcy tak, jakby zaciągał kredyt w złotych, a dodatkowo na kwotę o 20 proc. większą niż w rzeczywistości. Regulacje nie ograniczyły jednak popytu na kredyty walutowe. Zmienił to dopiero kryzys finansowy.
Zaciągając kredyt hipoteczny trzeba pamiętać o kosztach, na który składa się kilka opłat: stałych, jednorazowych lub mogących pojawić się w trakcie spłaty. W największym stopniu na koszt kredytu wpływa wysokość oprocentowania i tzw. spread w przypadku kredytów walutowych (spread to różnica między kursem waluty po którym bank wypłaca kredyt a kursem jego spłaty). Od 1 lipca 2009 roku klienci mogą spłacać kredyty walutowe bezpośrednio w walucie obcej, kupując na przykład gotówkę w kantorze i w ten sposób omijając niekorzystne bankowe przeliczniki.
Jednorazowo zapłacimy prowizję naliczaną procentowo od kwoty kredytu. Płacić będziemy też za ubezpieczenia: pomostowe (od momentu uruchomienia kredytu do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej), wspomniane ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, a także (nie w każdym banku jest obowiązkowe) za polisę na życie, która stanowi dodatkowe zabezpieczenie kredytu. W trakcie spłaty możemy ponieść koszt przewalutowania kredytu, jeżeli się na to zdecydujemy, oraz prowizję za wcześniejszą spłatę, jeżeli całość lub część kredytu postanowimy spłacić wcześniej. Trzeba pamiętać też o opłatach sądowych i notarialnych, które poniesiemy jeszcze w trakcie uruchamiania kredytu.
Kredyt mieszkaniowy jest produktem dość skomplikowanym. Trzeba liczyć się z tym, że zebranie wszystkich dokumentów dotyczących naszej sytuacji finansowej, kredytowej nieruchomości, ustanowienie zabezpieczeń, wycena nieruchomości i inne formalności związane z kredytem mogą zająć nawet kilka tygodni.
Comperia.pl