Ile bank maksymalnie pożyczy pod hipotekę?

Opinia o definitywnym końcu kryzysu gospodarczego zaczyna dominować. Co bardziej poturbowani przez finansową zawieruchę stają powoli na nogi, patrzą z ufnością w przyszłość. Marzenie o kupnie mieszkania staje się znów aktualne. Udajemy się więc do banku porozmawiać o kredycie hipotecznym, a tam już na wstępie rozmowy natrafiamy na niezrozumiały skrót - LTV. Cóż to takiego? Wyjaśnienie pojęcia i wskazanie najbardziej hojnych banków w poniższym raporcie.

Jasne jest, że przedstawiciel banku odmownie pokręci głową, jeśli jako zabezpieczenie dla kilkusettysięcznego kredytu przedstawimy rozpadającą się ruderę na niewiele wartej działce na obrzeżach miasta. Wartość kredytu jest bowiem w tym przypadku niewspółmiernie wysoka w stosunku do wartości nieruchomości wnoszonej jako poręka. Banki w analizie kredytowej stosują prosty iloraz – wyliczają stosunek wartości kredytu do wartości hipotecznego zabezpieczenia. Z angielskiego wskaźnik określany jest jako „Loan To Value” – w skrócie LTV. Bank przed przystąpieniem do poważnych rozmów o kredycie skrupulatnie sprawdzi wycenę nieruchomości wnoszonej pod hipotekę. Zestawiając ją z wnioskowaną kwotą kredytu przygotuje ofertę. Zakładając, że nie zakwestionuje zdolności kredytowej, warunki kredytu będą zależały głównie od LTV. Jest oczywiste, że im większy nasz wkład własny w inwestycję (czyli im niższy LTV), tym lepszych zasad kredytowania należy się spodziewać.

Przygniatająca część banków udziela kredytów złotowych nawet przy wartości LTV 100 proc., rekordzista – 120 proc. Jednak w przypadku, kiedy wkład własny wynosi mniej niż 20 proc. wartości inwestycji, banki wymagają dodatkowo tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Na przykład elastyczny Alior Bank jest w stanie, owszem, udzielić kredytu na 120 proc. wartości nieruchomości. Należy jednak wziąć pod uwagę, że wtedy trzeba będzie ponieść koszt opisanego ubezpieczenia - 1,44 proc. rocznie od kwoty brakującego wkładu. Co więcej – takie ubezpieczenie uiszcza się na kilka lat z góry – np. podaną wyżej kwotę w Alior Banku na 3 lata. Warto przy tym pamiętać, że wysokość ubezpieczeniowej stawki waha się w zależności od banku – dla przykładu - w DnB Nord wynosi ono 0,975 proc. (za 3 lata z góry), w Deutsche Banku 4,5 proc (5 lat z góry).

Najwyższe na rynku LTV proponuje Alior Bank. Poza nim, jeszcze tylko Getin Noble Bank, Allianz Bank i banki z grupy BRE, a więc mBank i MultiBank będą skłonne pożyczyć więcej niż wynika to z wyceny nieruchomości. Kredytu na całość inwestycji nie udzielą z m.in. Citi Handlowy, Polbank czy ING Bank Śląski.

Trochę inaczej sytuacja ma się z kredytami walutowymi. Tu bankom ostrożność narzuca regulator, a dokładnie Rekomendacja T. Komisja Nadzoru Finansowego od 23 sierpnia dyscyplinuje nią banki do udzielania tylko tych pożyczek, w przypadku których LTV nie jest wyższe niż 80 proc. (lub 90 proc., jeśli termin spłaty maksymalnie wyniesie mniej niż 5 lat). W przeciwnym wypadku nakazuje bankowi dodatkowe zabezpieczenia, m.in. opisane wyżej ubezpieczenie od nadwyżki ponad ten odsetek. Wymóg taki spowodowany jest zabezpieczeniem obu stron przed konsekwencjami zmiany kursu waluty.

Spoglądając na poniższe zestawienie, na pierwszy rzut oka widać wyraźnie, że w zestawieniu z ofertą w rodzimej walucie generalnie mniej banków posiada w ofercie kredyty w walutach obcych. Połowa z tych, które się w nie angażują, pożyczą mniej niż wynosi wartość inwestycji. Te, które to udzielą relatywnie wysokiego kredytu, wymagają oczywiście ubezpieczenia brakującego wkładu.

Podsumowując – pod warunkiem, że bank pozytywnie oceni naszą zdolność kredytową oraz wartość zabezpieczenia kredytu, bardzo chętnie pożyczy pod hipotekę nawet kwotę odpowiadającą 100 proc. wartości nieruchomości.

Trzeba pamiętać, że dla osób nie wnoszących wkładu własnego warunki kredytu będą ostrzejsze– m. in. marża banku pofrunie wysoko w górę. Każda dodatkowa złotówka wkładu własnego może okazać się na wagę złota. Albo złotego.

Mikołaj Fidziński
Comperia.pl