Jednym spośród dostępnych obecnie w Polsce produktów finansowych pozwalających na wydatne podniesienie emerytury są renty hipoteczne. Niebawem także mają pojawić się tzw. odwrócone hipoteki. Analitycy porównywarki finansowej Comperia.pl tłumaczą, czym różni się tego rodzaju renta od odwróconego kredytu hipotecznego. Wyjaśniają też szereg innych ważnych kwestii, m.in. dla kogo i kiedy tego typu rozwiązania mogą okazać się opłacalne, oraz jak bardzo.
Renta hipoteczna a odwrócony kredyt hipoteczny
Choć obie formy często są mylone ze sobą, to istnieje kilka znaczących różnic między nimi. Podstawową różnicą pomiędzy odwróconym kredytem hipotecznym a rentą hipoteczną jest moment, w którym nieruchomość przechodzi w posiadanie instytucji finansującej. Kluczową cechą odwróconej hipoteki jest prawo kredytodawcy do dysponowania nieruchomością dopiero po śmierci kredytobiorcy.
Renta hipoteczna oznacza natomiast przeniesienie prawa własności na instytucję już w momencie podpisania umowy, oraz notarialne zagwarantowanie emerytowi możliwości dożywotniego użytkowania mieszkania. Rozwiązanie to nie wymaga zatem zabezpieczenia hipotecznego.
Odwróconą hipoteką zajmować będą mogły się banki, ewentualnie, w przyszłości, ubezpieczyciele. Rentę hipoteczną dają z kolei fundusze specjalizujące się w takiej usłudze, niepodlegające wielu regulacjom, np. Komisji Nadzoru Finansowego. Także umowa o odwrócony kredyt hipoteczny będzie, przynajmniej w pewnym stopniu, ujednolicona. Tymczasem umowę o rentę hipoteczną każdy fundusz formułuje sam.
Odwrócona hipoteka być może będzie podlegała gwarancjom rządowym (taka możliwość istnieje np. w Stanach Zjednoczonych), aczkolwiek założenia do projektu ustawy nie regulują tej kwestii. Niewykorzystana część świadczenia po śmierci beneficjenta produktu zostanie zaproponowana spadkobiercom, podobnie jak możliwość wykupienia mieszkania (do roku czasu na zwrócenie wypłaconych przez kredytodawcę transz).
Co więcej, nawet jeśli nieruchomość pozostanie „w rękach” banku, i ten ją sprzeda, to różnica między wysokością roszczenia a wartością nieruchomości trafia do spadkobierców. Tutaj może jednak rodzić się pewien finansowy problem. Choć nie jest to przesądzone, ale można mieć realne obawy, że banki jako instytucje niezajmujące się obrotem nieruchomościami, nie będą chciały poświęcać dużej ilości czasu szukaniu kupca na mieszkanie. Być może sprzedadzą je po okazyjnej cenie, pokrywając w szczególności swoje wydatki związane z wypłatą świadczeń emerytowi. Tym samym spadkobiercy beneficjenta nie zyskają tyle, ile warta była nieruchomość.
W przypadku renty hipotecznej jest jednak jeszcze gorzej, bo spadkobiercy zupełnie tracą prawa do nieruchomości. Ewentualnie beneficjent, oczywiście kosztem swojej niższej renty, ma możliwość zapisania dziedziczącym określonej kwoty spadku. Różnic w zasadach odwróconej hipoteki a renty hipotecznej jest jeszcze więcej.
W przypadku renty hipotecznej jest jednak jeszcze gorzej, bo spadkobiercy zupełnie tracą prawa do nieruchomości. Ewentualnie beneficjent, oczywiście kosztem swojej niższej renty, ma możliwość zapisania dziedziczącym określonej kwoty spadku. Różnic w zasadach odwróconej hipoteki a renty hipotecznej jest jeszcze więcej.
Rentę hipoteczną proponuje aktualnie w Polsce kilka funduszów. Odwrócony kredyt hipoteczny nie jest na razie stosowany w Polsce, ponieważ brakuje przepisów prawnych regulujących tę kwestię. Dokładnie – żaden dokument nie zabrania takich usług, ale w praktyce na przeszkodzie stoją w szczególności niektóre przepisy prawa cywilnego. Dlatego prace nad ustawą o odwróconej hipotece trwają w Ministerstwie Finansów. Powstały już założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, ale niestety i one na wiele wątpliwości nie dają jednoznacznej odpowiedzi, na co zwracają uwagę m.in. przedstawiciele Funduszów Hipotecznych, proponujących rentę hipoteczną (bądź co bądź konkurencyjny produkt wobec odwóconego kredytu hipotecznego).
Zapisane w projekcie ustawy
Początkowo, według założeń do tego dokumentu, minimalny wiek osoby, która mogłaby skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego wynosił 60 lat. Ostatecznie zrezygnowano z ustalania wieku minimalnego, nie wykluczając jednak, że dolną granicę wiekową ustali Komisja Nadzoru Finansowego. Ów pułap 60 lat wydaje się być jednak rozsądnym limitem, stosowany jest on w innych krajach (choć np. w Stanach Zjednoczonych dolna granica to 62 lata). W przypadku renty hipotecznej brak oczywiście jakichkolwiek odgórnych regulacji. Co więcej, choć Fundusz Familia, Fundusz Hipoteczny Dom czy Fundusz Senior solidarnie informują choćby na stronach internetowych, iż wymagają przynajmniej 65 lat, to w rzeczywistości do klientów podchodzą elastyczniej i są w stanie granicę wiekową obniżyć.
Także inne sformułowania w założeniach do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym nie zostały sprecyzowane, ale zapewne ostateczna wersja tego dokumentu zawierać będzie więcej istotnych szczegółów. Niemniej odwróconą hipotekę będzie można spłacić wcześniej (gdyby ktoś się „rozmyślił”), a sposób kalkulacji kwoty kredytu czy współczynnik LTV (kwota kredytu do wartości nieruchomości) nie będzie określony – choć i w tej materii będzie mogła oddziaływać Komisja Nadzoru Finansowego, troszcząc się o jak najniższe ryzyko kredytowe.
Ktoś stwierdzi, że o opłacalności odwróconej hipoteki czy renty hipotecznej nie może być mowy, skoro w ich ramach można dostać jedynie około 50 proc. wartości nieruchomości. To tylko połowiczna prawda – a wszystko rozbija się o niebagatelną różnicę. W przypadku renty hipotecznej faktycznie można skorzystanie z niej porównać do sprzedaży mieszkania za połowę jego wartości, tylko z prawem do zamieszkiwania go aż do śmierci.
Ale już w przypadku odwróconej hipoteki, po śmierci beneficjenta to do jego spadkobierców trafia „reszta”, czyli cena, za jaką bank sprzedał nieruchomość, pomniejszona o kwotę wypłaconą emerytowi i odsetki. Tak naprawdę zatem jedynym profitem banku z odwróconego kredytu hipotecznego są odsetki, a nie np. połowa wartości mieszkania.
Faktycznie jednak lepszym określeniem dla obu produktów (a w szczególności dla odwróconej hipoteki) jest „uwolnienie części wartości mieszkania”. Jeśli emeryt nie chce lub nie ma komu zapisać mieszkania po śmierci, może aż do końca swoich dni czerpać korzyść finansową ze swej nieruchomości, nadal ją zamieszkując. To pomoże mu podnieść komfort życia w trakcie jego jesieni.
Dane tylko szacunkowe
Trudno szacować, ile dokładnie pieniędzy co miesiąc z tytułu odwróconej hipoteki będą mogli otrzymać Polacy. To zależy od zbyt wielu czynników - nie tylko od danej instytucji, ale też chociażby od wartości nieruchomości czy wieku klienta. Za granicą jednak współczynnik LTV wynosi maksymalnie 50 proc.
Można więc prognozować, że mniej więcej połowa wartości nieruchomości trafi do beneficjenta w formie jednorazowej „raty”, lub comiesięcznych świadczeń albo linii kredytowej (a właściwie sporo mniej, bo bank pobierze swoje oprocentowanie od takiego odwróconego kredytu hipotecznego, czyli jeszcze pomniejszy kwotę wypłacaną emerytowi). Co ważne, zarówno odwrócona hipoteka, jak i renta hipoteczna, są świadczeniami dożywotnimi (zawieranymi na czas nieokreślony).
Także fundusze hipoteczne często unikają podawania proponowanych przez siebie kwot rent hipotecznych, ale z pomocą w orientacyjnych cenach pośpieszył Fundusz Hipoteczny DOM.
Natomiast według wstępnych szacunków Comperii dotyczących odwróconej hipoteki (mając na względzie fakt, że dokładniejsze wyliczenia będzie można przeprowadzić, dopiero gdy na naszym rynku pojawią się pierwsze takie produkty), 65-latek będzie mógł liczyć na nieco wyższe profity (o 100 zł) niż w przypadku renty hipotecznej.
Renta hipoteczna może być z pewnością pewną ulgą finansową dla emerytów, ale należy mieć wobec takich ofert spory dystans. Polacy zresztą takowym mogą się pochwalić – choć skorzystało z renty już ok. 2 tys. osób, i ta liczba będzie rosnąć, to nadal spora grupa emerytów tego produktu się boi. Można przypuszczać, że wejście w życie ustawy o odwróconej hipotece, oraz pojawienie się ofert tej usługi, nie wywoła olbrzymiej fali zapytań o „uwolnienie wartości swojej nieruchomości”.
Polaków trudno będzie przekonać
Nawet mimo, że odwrócona hipoteka będzie prawdopodobnie bezpieczniejszym produktem niż renta hipoteczna (choćby dlatego, że banki w przeciwieństwie do funduszy hipotecznych podlegają wielu regulacjom prawa bankowego i Komisji Nadzoru Finansowego), to i tak trudno spodziewać się, aby Polacy masowo zaczęli korzystać z tej właśnie powstającej na naszych propozycji. Także fakt, że - co do zasady – banki są instytucjami stabilniejszymi finansowo i podlegającymi gwarancjom w razie upadłości, może nie być wystarczającym silnym argumentem za wyborem takiej formy powiększenia swojej emerytury.
Zapewne będziemy świadkami prób przekonywania opinii publicznej poprzez podnoszenie najistotniejszej kwestii, czyli tego, że w przypadku odwróconej hipoteki mieszkanie do końca życia pozostaje własnością beneficjenta. To z pewnością kolejna przewaga tego produktu nad rentę hipoteczną. Po prostu, z psychologicznego punktu widzenia, silniejsza może okazać świadomość, że przecież „lepiej mieszkać na swoim” niż w mieszkaniu, do którego posiada się tylko prawo dożywotniego użytkowania.
Zresztą na zachowawczą postawę Polaków w tego typu kwestiach istotny wpływ przyczyny kulturowe, które odcisnęły głęboki ślad w naszej mentalności. W Stanach Zjednoczonych czy krajach zachodniej Europy, czyli w bardziej mobilnych społeczeństwach niż polskie, dom często traktowany jest jako zasób – ot, miejsce do spania czy mieszkania, i jego właściciele nie darzą go specjalnym przywiązaniem.
Nasi rodacy natomiast zwykli postrzegać dom jako dorobek całego życia, który trzeba po sobie zostawić bliskim. Toteż renta hipoteczna czy odwrócona hipoteka mogą być traktowane jako ostatnia deska ratunku. A tej – jak wiadomo – tonący chwytają się w ostateczności.
Mikołaj Fidziński
Jacek Kasperczyk
Comperia.pl