Pytanie: Czy ustanowienie hipoteki i wpis do ksiąg wieczystych jest konieczny? Chcę nabyć mieszkanie spółdzielczo-własnościowe na rynku wtórnym i nie wiem czy taki wpis będę miał. Pytanie: W księdze wieczystej w latach 60-tych wpisano hipotekę oraz hipotekę kaucyjną. Po spłacie hipoteki Wydział ksiąg wieczystych wykreślił hipotekę z działu III KW. Czy po spłacie tego kredytu powinna być automatycznie wykreślona hipoteka kaucyjna? Odpowiada Tomasz Waszczyński, prawnik z Kancelarii Grabiński i Wspólnicy.
Czy ustanowienie hipoteki i wpis do ksiąg wieczystych, czego żądają banki, jest konieczny, ponieważ chcę nabyć mieszkanie spółdzielczo-własnościowe na rynku wtórnym i nie wiem czy taki wpis będę miał. A jeżeli tak to ile to będzie kosztować?
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, służącym do zabezpieczania wierzytelności pieniężnych, a w szczególności kredytów hipotecznych. Jej ustanowienie jest niezbędne do udzielenia kredytu. Co do zasady oświadczenie o ustanowieniu hipoteki powinno być złożone w formie aktu notarialnego, ale w przypadku, gdy zabezpieczany jest kredyt bankowy, to oświadczenie złożone może być w formie pisemnej. Opłata od wniosku o wpisanie hipoteki do księgi wieczystej wynosi 200 zł.
W księdze wieczystej w latach 60-tych wpisano hipotekę oraz hipotekę kaucyjną. Po spłacie hipoteki Wydział ksiąg wieczystych wykreślił hipotekę z działu III KW. Czy po spłacie tego kredytu powinna być automatycznie wykreślona hipoteka kaucyjna, czy należy podjąć dodatkowe czynności w celu jej wykreślenia?
Ustanowienie hipoteki ujawniane jest w księdze wieczystej w Dziale IV. W razie spłaty kredytu, który był zabezpieczony poprzez ustanowienie hipoteki, zainteresowany powinien złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki, bowiem sąd wieczystoksięgowy nie dokona wykreślenia z urzędu. Do wniosku należy załączyć zaświadczenie z banku o spłacie kredytu oraz uiścić opłatę w wysokości 100 zł.
Planuję zakup domu na rynku pierwotnym. W umowie przedwstępnej jest zapis, że przekazanie domu i podpisanie umowy notarialnej nastąpi po wpłynięciu kwoty na konto dewelopera. Czy taka kolejność jest naturalna? Co się stanie, jeśli uruchomię kredyt, wpłacę pieniądze a deweloper w ostatniej chwili odstąpi od umowy i nie zechce jej sfinalizować w obecności notariusza? Dodam, że umowa przedwstępna ma formę cywilnoprawną - nie była zawierana przed notariuszem.
Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Ponadto z art. 157 § 1 Kc wynika, że własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Z przepisów tych wynika, że nie ma możliwości zawarcia takiej umowy, której skutkiem byłoby przeniesienie własności nieruchomości pod warunkiem, że kupujący zapłaci cenę.
Wobec takiej regulacji prawnej, strony najczęściej wybierają trzy poniższe rozwiązania. Najczęściej umawiają się, że cena zostanie zapłacona przed przeniesieniem prawa własności lub dopiero po przeniesieniu prawa własności. Trzecie zaś rozwiązanie, usuwające niebezpieczeństwo nierzetelności dewelopera, polega na skorzystaniu z bankowego rachunku powierniczego.
Do zawarcia umowy takiego rachunku konieczne jest współdziałanie dewelopera i kupującego, bowiem jest to umowa trójstronna, zawierana z bankiem, oferującym tzw. rachunek powierniczy. Wskazując w uproszczeniu, kupujący zobowiązuje się do wpłacenia na rachunek kwoty stanowiącej cenę nieruchomości, bank zaś zobowiązuje się do zapłaty deweloperowi, w okolicznościach określonych w umowie, kwot zgromadzonych na rachunku. Gdy zatem deweloper nie spełni ustalonych warunków, to wpłacona na rachunek powierniczy cena wróci do niedoszłego kupującego.
W przypadku transakcji sprzedaży dokonywanej z deweloperem, zwykle to on jest stroną silniejszą i może dyktować warunki, choć pogarszająca się sytuacja na rynku nieruchomości zaczyna sprzyjać osobom kupującym mieszkania. Niewątpliwie, deweloper może jednak zażądać, by cena została wpłacona wcześniej, przed przeniesieniem prawa własności, jak również może nie godzić się na skorzystanie z bankowego rachunku powierniczego. Tak czy inaczej posiłkowanie się rachunkiem powierniczym dobrze świadczy o wiarygodności i uczciwości dewelopera.
Zapłata ceny sprzedającemu przed przystąpieniem do aktu niesie zawsze za sobą element ryzyka utraty wpłaconych pieniędzy. Odzyskanie wpłaconej ceny będzie szczególnie trudne, gdy deweloper znajdzie się w kłopotach finansowych.
Tomasz Waszczyński
Masz pytanie do prawnika, pisz na adres: prawnik@comperia.pl