Osoba zainteresowana budową domu lub kupnem mieszkania często staje przed koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Trzeba jednak wiedzieć, że o ile warunki udzielania takich zobowiązań są podobne we wszystkich bankach, to już kwota jaką można pożyczyć zależy od wewnętrznych ustaleń każdej instytucji z osobna. Powodem takiego „zamieszania” jest różny sposób ustalania tzw. zdolności kredytowej. Czym jest owa zdolność i dlaczego tak trudno ją policzyć? Sprawdźmy.
Czym jest zdolność?
Zdolność kredytowa to nic innego jak zdolność do terminowego regulowania zobowiązań. Oczywiście trzeba pamiętać, że owa spłata zadłużenia obejmuje zarówno pożyczony kapitał, jak i naliczone od niego odsetki. Przy obliczaniu zdolności kredytowej banki stosują skomplikowane formuły matematyczne, które uwzględniają nie tylko wysokość osiąganych przez klienta dochodów, ale także ponoszone przez niego wydatki, jego wiek, czy też w końcu okres na jaki dane zobowiązanie ma zostać zaciągnięte.
Zdolność zdolności nie równa…
W związku z dużą ilością zmiennych branych pod uwagę przy ustalaniu zdolności kredytowej (a także różnych polityk kredytowych banków), wyniki u poszczególnych kredytodawców przyjmują różne, często bardzo rozbieżne od siebie wartości. Dlatego brak zdolności kredytowej w ocenie jednego banku nie jest absolutnie równoważny z brakiem szans na kredyt u konkurencji.
Zobacz: Kalkulator zdolności kredytowej
Przykładowo, maksymalna zdolność kredytowa dla typowej rodziny zainteresowanej kredytem hipotecznym (rodzina 2+1 z miasta o liczbie mieszkańców 100 tys., dwie osoby osiągające dochody w łącznej wysokości 5 tys. zł netto/mies., bez zobowiązań kredytowych (w tym kart kredytowych), bez polis ubezpieczeniowych, rodzina posiada samochód klasy 3-letniego Forda Focusa), waha się od 304 tys. złotych w Citi Handlowym, do 530 tys. złotych w Alior Banku (dane pochodzą z ankiet wysłanych do banków dotyczących badania zdolności kredytowej). Odnotowana różnica w maksymalnej możliwej do zaciągnięcia kwocie kredytu hipotecznego jest ogromna. Wynosi ona bowiem prawie 230 tys. złotych, czyli mniej więcej równowartość nowej kawalerki z warszawskiego rynku nieruchomości.
…ale źródła dochodów już tak
Nieco inaczej sprawa wygląda w przypadku akceptowalnego przez bank źródła dochodu. W tym aspekcie banki starają się być elastyczne, a osoba starająca się o kredyt hipoteczny może uzyskiwać przychody z tytułu umowy o pracę, umowy zlecenia, a nawet z prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej.
Różnice w poszczególnych bankach, udzielających kredytów hipotecznych, dotyczą długości minimalnego stażu pracy wymaganego przy danym sposobie zatrudnienia. O ile w umowie o pracę wynosi on już 3 miesiące, o tyle w przypadku samozatrudnienia często jest on już równy 12 miesięcy, a czasem nawet i więcej.
Nikt nie jest w stanie „odgadnąć” sposobu obliczania zdolności kredytowej przez banki. Instytucje te nie ujawniają bowiem stosowanych metod matematycznych ani wag przypisywanych do różnych elementów branych pod uwagę. Dlatego osoba zainteresowana kredytem hipotecznym powinna sprawdzić ofertę przynajmniej kilku instytucji. Wtedy przynajmniej będzie miała minimalny pogląd o rynku.
Autor: Jacek Kasperczyk
Comperia.pl