Chcąc kupić, sprzedać czy ubezpieczyć mieszkanie czy dom, musimy znać ich wartość. Okazuje się jednak, że jej wyliczenie może być skomplikowane, bo czym innym jest wartość rynkowa, a czym wartość odtworzeniowa nieruchomości. Oto czym różnią się od siebie te pojęcia i do czego się odnoszą.
Rozróżnienie wartości rynkowej od wartości odtworzeniowej nieruchomości może nam się przydać niejednokrotnie. Co prawda ostatecznie wyceny dokonuje rzeczoznawca, jednak definicje pozwolą nam być przygotowanym na wiele możliwości, a także lepiej zrozumiemy, dlaczego nieruchomość została wyceniona na taką, a nie inną kwotę.
Wartość odtworzeniowa
Wartość odtworzeniowa odpowiada kosztom odtworzenia przedmiotu, czyli np. jego remontu lub odbudowy. Wartość tę wyznacza się dla nieruchomości, które z uwagi na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, jak również wówczas, gdy konieczne jest np. obowiązkowe ubezpieczenie budynków od ognia i innych zdarzeń losowych.
Określając wartość odtworzeniową, należy oszacować:
- wartość gruntu przy istniejącym użytkowaniu,
- koszt odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości,
- wartość zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników środowiskowych i innych,
- koszt odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia.
Określenie wartości gruntu nie jest trudne, ponieważ szacuje się ją jako koszty zakupu takiej samej działki o takich samych cechach. Części składowe gruntu szacuje się jako kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszonym o wartość ich zużycia.
Wartość rynkowa
Pojęcie wartości rynkowej jest pojęciem mniej skomplikowanym i częściej używanym. Jest to odwzorowanie ceny, za jaką można sprzedać daną nieruchomość w konkretnie oznaczonym czasie i miejscu. Jest to wielkość szacunkowa, określona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Według ustawy o gospodarce nieruchomościami jest to najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu gdy: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Wybór należy do rzeczoznawcy
To, który sposób określania wartości nieruchomości zostanie wykorzystany w danej sytuacji, uzależnione jest od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, a także od podejścia, które zastosujemy. Dodajmy, że to rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, określa sposób wyceny.