Umowa najmu - sposób na mieszkaniowy kryzys?

Przeanalizujmy trzy lokalizacje inwestycji: inwestora w Gdyni, Warszawie i Lublinie - konkretne przykłady naszych czytelników.

Parametry inwestycji

Właściciel każdej z powyższych nieruchomości stanął dzisiaj przed nie lada dylematem. Czy angażować dodatkowy kapitał na wykończenie lokalu z ideą jego wynajęcia, czy też pozostawić je w obecnym stanie, czekając aż znajdzie się kupujący? Kupców szukać ze świecą, a cena ofertowa może być daleka od realnej. Co więc robić?

Wykończę i wynajmę
W wariancie z wykończeniem dochodzi, oprócz wydania na ten cel pieniędzy, kwestia organizacji całego przedsięwzięcia (wybór i kupno materiałów, zatrudnienie ekipy remontowej), a także ryzyko związane z umową najmu. Znaleźć godnego zaufania lokatora wcale nie jest łatwo. Dodatkowo w międzyczasie może się on zmienić, a szukanie nowego to kolejny wysiłek czasowy i finansowy. Rozsądek jednak podpowiada: wynająć! Jak to się przełoży na liczby? Załóżmy, że wykończymy mieszkanie w średnim standardzie po cenie 1 tys. zł za 1 mkw.

Przyjmijmy optymistycznie, że mieszkania będą się wynajmowały w ciągu następnych dwóch lat w sposób stabilny. Dodatkowo załóżmy, że po upływie dwóch lat znajdzie się zainteresowany kupnem mieszkania po cenie dzisiejszej powiększonej o koszt wykończenia. Bierzemy też pod uwagę utracony koszt potencjalnie zarobionych odsetek od lokaty o wartości wykończenia mieszkania.

Ujemny wynik lubelskiej inwestycji jest efektem niekorzystnego kształtowania się kursu franka szwajcarskiego, w którym zaciągnięty jest kredyt zabezpieczony na mieszkaniu. Pożyczka sprzed dwóch lat jest dzisiaj o ponad połowę wyższa (wyrażona w złotych).

Jaka jest alternatywa? Załóżmy, że wszyscy trzej inwestorzy nie wykańczali mieszkań, a tylko obsługiwali kredyt z ideą sprzedania mieszkania. Przyjmijmy, że udałoby się to dopiero za dwa lata, ale po obecnych ofertowych cenach rynkowych. Otrzymalibyśmy wtedy następujące wyniki:

I w tym przypadku ujemny wynik lubelskiej inwestycji jest efektem niekorzystnego kształtowania się kursu franka szwajcarskiego, w którym zaciągnięty jest kredyt zabezpieczony na mieszkaniu. W przypadku inwestycji warszawskiej minus jest już trochę mniejszy, ale jest. Jedynie gdańska lokata przynosi zysk wysokości nieco ponad 10 tys. zł.

Która opcja lepsza?
No cóż, inwestor posiadający mieszkanie finansowane kredytem walutowym nie sprzeda nieruchomości ani dzisiaj, ani za dwa lata. Wszystko warunkuje kurs franka szwajcarskiego. Kurs franka musiałby spaść grubo poniżej 3 zł za franka, a więc do poziomu, przy którym zaciągano kredyt. Najem pozostaje więc do tego czasu jedynym rozwiązaniem.

Z kolei w przypadku inwestycji finansowanych kredytem w złotych sytuacja wygląda nieco lepiej. Sprzedaż może nastąpić w dowolnym momencie, zależnym od możliwej do uzyskania ceny. Do tego czasu najem wydaje się racjonalnym posunięciem. Oczywiście wszystko pod warunkiem, że uda się znaleźć lokatora, że nie zniszczy on mieszkania i że ceny w ciągu dwóch lat nie spadną.

Podsumowując, istotnie wzrosło prawdopodobieństwo, że inwestujący w nieruchomości Polsce wkrótce przekwalifikują się na „landlordów”.

Bartosz Michałek
Comperia.pl