Skąd wziąć pieniądze na wkład własny kredytu hipotecznego

Naturalną reakcją banków jest więc ograniczanie dostępności kredytów. Banki mogą to robić na kilka sposobów, np. podwyższyć minimalny dochód, pozwalający na uzyskanie kredytu, czy zwiększyć cenę kredytu. Inną metodą, o wiele boleśniejszą dla klientów, jest ograniczenie dostępności kredytów poprzez obniżenie maksymalnego poziomu wskaźnika LTV (ang. loan to value). LTV określa maksymalną kwotę kredytu w relacji do wartości zabezpieczenia, a więc w przypadku kredytów hipotecznych – kredytowanej nieruchomości. W praktyce oznacza to, że klienci muszą posiadać wkład własny. Jeżeli maksymalny wskaźnik LTV wynosi np. 80 proc., wówczas minimalny wkład własny klienta to 20 proc. wartości nieruchomości.

Jeszcze do niedawna prawie wszystkie banki udzielały kredytów na 100 proc. LTV. Aktualnie kilka instytucji obniżyło górne poziomy LTV. Jak więc dzisiaj uzyskać kredyt nie posiadając wkładu własnego? Comperia wskazuje te banki, które jeszcze udzielają kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości oraz te, które gotowe są udzielić takich kredytów warunkowo. Podpowiadamy też jak w inny sposób zdobyć pieniądze na wkład własny i czy jest to opłacalne.

Uwaga! Od momentu, kiedy amerykański kryzys ujawnił się z pełną siłą, w zasadzie każdego dnia jakiś bank modyfikuje ofertę. Nie wykluczone więc, że niektóre dane, które publikujemy dzisiaj, za kilka dni będą już nieaktualne.   

KREDYT NA 100 PROC. LTV
Aktualnie najbardziej liberalnym bankiem w kwestii dostępności kredytu hipotecznego jest Polbank EFG (Polbank jest oddziałem greckiego Eurobanku). Udziela on kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości, zarówno w złotych, jaki we frankach szwajcarskich. To, co wyróżnia jego ofertę, jest brak wymogu ubezpieczenia brakującego wkładu własnego.

KREDYT NA 100 PROC. LTV Z UBEZPIECZENIEM (W ZŁOTYCH)
Każdy bank, z wyjątkiem Polbanku, wymaga od kredytobiorcy wniesienia wkładu własnego. Bankom daje to większe bezpieczeństwo udzielenia kredytu. W ten sposób banki dodatkowo ubezpieczają się przed spadkiem wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie spłaty kredytu. Banki gotowe są jednak udzielić kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości, ale pod warunkiem ubezpieczenia brakującego wkładu. Przed wybuchem amerykańskiego kryzysu banki standardowo wymagały minimum 10-proc. wkładu w przypadku kredytów złotowych i 20-proc. dla kredytów walutowych. Dla przykładu, jeżeli nieruchomość warta jest 100 tys. zł, bank, udzielając kredytu w złotych, wymagać będzie od nas tego, żeby 10 tys. zł na zakup mieszkania pochodziło z naszych oszczędności. Jeżeli nic zaoszczędziliśmy, albo pieniądze zbieramy na inny cel, brakujący wkład, a więc w tym przypadku 10 tys. zł, będziemy musieli ubezpieczyć.

Koszt ubezpieczenia jest podawany zwykle jako stawka trzy- lub pięcioletnia i średnio wynosi 3,5 proc. brakującej kwoty za ten okres. Składkę ubezpieczeniową płaci się z góry. Kiedy kończy się okres ubezpieczenia (po trzech lub pięciu latach) bank sprawdza czy stosunek wartości kredytu pozostałego do spłaty do wartości nieruchomości spadł na tyle, że wkład własny klienta znajduje się na wymaganym poziomie. Jeżeli nie, klient będzie musiał wykupić ubezpieczenie na kolejny trzy lub pięcioletni okres.

Według danych z 22 października 2008 roku, kredytów hipotecznych w złotych na 100 proc. LTV z opcją ubezpieczenia udzielają BZ WBK, Bank BGŻ, PKO BP, Bank BPS, BOŚ, ING Bank, Kredyt Bank, Lukas Bank, mBank i Santander Consumer Bank. Deutsche Bank PBC i MultiBank gotowe są pożyczyć nawet na 110 proc. LTV, a Pekao na 104 proc. LTV. Wówczas dodatkowe pieniądze z kredytu hipotecznego można wydać na dodatkowe opłaty związane z udzieleniem kredytu lub na dowolny cel. Warto jednak wiedzieć, że kwota kredytu udzielona ponad wartość nieruchomości będzie oprocentowana nieco wyżej (według stawki dla pożyczki hipotecznej) niż podstawowa część kredytu.

Maksymalny wskaźnik LTV – kredyty w złotych (w proc.)

KREDYT NA 100 PROC. LTV Z UBEZPIECZENIEM (WE FRANKACH SZWAJCARSKICH)
W przypadku kredytów udzielanych we frankach szwajcarskich kredytobiorcy mają już znacznie mniejszy wybór. Kilka banków wcześniej w ogóle nie udzielało kredytów w tej walucie (Pekao, Lukas Bank, Bank BPS). Inne – Fortis Bank i Dominet – przed kilkoma miesiącami wycofały je z oferty. Teraz pojawiły się ograniczenia w postaci maksymalnego poziomu LTV (dostępność kredytów najbardziej obniżono właśnie dla kredytów walutowych).

Kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich bez wkładu własnego, ale pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia, udzielają Deutsche Bank PBC i MultiBank (nawet na 110 proc. LTV), BOŚ, ING Bank, mBank. Bank Zachodni WBK standardowo udziela kredytów frankowych z LTV na poziomie 80 proc., ale 10 proc. można „doubezpieczyć”, potrzebne więc będzie 10 proc. środków własnych. Tak samo jest w Nordea Banku. W Kredyt Banku standardowe LTV wynosi maksymalnie 70 proc., a dodatkowe 10 proc. można ubezpieczyć. Bank BGŻ standardowo wymaga co najmniej 40-proc. wkładu własnego, ale w opcji z ubezpieczeniem udzieli kredytu z 20-proc. wkładem własnym. 

W pozostałych bankach nie ma możliwości ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Biorąc kredyt w Banku BPH, GE Money Banku lub PKO BP potrzebne jest 20 proc. wkładu własnego, w DomBanku – 30 proc., a w Millennium i Santander Consumer Banku – 35 proc.

Maksymalny wskaźnik LTV – kredyty we frankach szwajcarskich

NA WKŁAD WŁASNY POŻYCZAMY OD RODZINY
Może się zdarzyć, że z jakiś powodów nie chcemy lub nie możemy zaciągnąć kredytu hipotecznego w banku, który udziela kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości. Kredyt może okazać się zbyt drogi lub bank stawia inne, dodatkowe wymogi, którym nie możemy sprostać. Wielu potencjalnym kredytobiorcom przychodzi na myśl pożyczka od rodziny. Trzeba mieć jednak świadomość – biorąc pod uwagę dzisiejsze realia rynku nieruchomości – że nie będzie to proste. Szukając mieszkania w dużym mieście, trzeba się liczyć z wydatkiem rzędu co najmniej 300 tys. zł. Chcąc kupić większe, bardziej komfortowe lokum, w grę wchodzą kwoty 400, 500 tys. zł, a nawet więcej. Ale zakładając, że mieszkanie kosztuje 300 tys. zł, musimy skądś wziąć 60 tys. zł, jeżeli bank wymaga 20-proc. wkładu własnego. Rozważając takie rozwiązanie trzeba więc mieć świadomość skali rodzinnej pożyczki. A tę, tak jak inny kredyt, też trzeba przecież spłacić.

ZWIĘKSZAMY WARTOŚĆ ZABEZPIECZENIA
W niektórych bankach istnieje możliwość przeznaczenia nieruchomości, np. należącej do rodziców, na dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Wówczas kredyt zabezpieczony będzie na kredytowanej nieruchomości i dodatkowo na drugiej. Warunkiem jest, by druga nieruchomość nie była obciążona hipotecznie. W takiej sytuacji wartość zabezpieczenia może przewyższyć kwotę kredytu, a więc automatycznie rozwiązany zostanie problem braku wkładu własnego.

Dla przykładu załóżmy, że cena mieszkania wynosi 500 tys. zł. Minimalny wkład własny wynosi 100 tys. zł (20 proc.). Rodzice przekazują na poczet zabezpieczenia nieruchomość wartą 200 tys. zł. Razem wartość zabezpieczenia wynosi więc 700 tys. zł. Nasz wkład własny wyniesie wówczas 200 tys. zł, czyli prawie 30 proc., a zatem więcej niż wymaga bank.

W tym przypadku mogą pojawić się jednak komplikacje. Nie wykluczone, że w momencie, kiedy na poczet zabezpieczenia kredytu wniesiona zostanie nieruchomość rodziców, bank zażąda, by do kredytu przystąpili (jako współkredytobiorcy) również i oni. Z jednej strony może to zwiększyć zdolność kredytową (większa potencjalna kwota kredytu), z drugiej jednak – ze względu na wiek rodziców – skrócony będzie maksymalny okres kredytowania, co z kolei skutkować będzie wyższą miesięczną ratą.

BIERZEMY POŻYCZKĘ HIPOTECZNĄ
Innym sposobem na zdobycie wkładu własnego może być skorzystanie z pożyczki hipotecznej. Jest to kredyt, który można przeznaczyć na dowolny cel, ale jego zabezpieczeniem jest nieruchomość. Warunkiem skorzystania z produktu jest więc posiadanie nieobciążonego hipotecznie mieszkania lub domu. I tutaj znowu możemy uśmiechnąć się do rodziny. Rozważmy ten sposób zdobycia pieniędzy na wkład własny.

Na początek bariery. Nie każdy bank akceptuje pożyczkę pod zastaw nieruchomości osoby trzeciej – w takim przypadku jej właściciel musi przystąpić do kredytu. Ponadto wzięcie pożyczki pod zastaw nieruchomości, należącej do osoby trzeciej, zmniejsza zdolność kredytową. Musimy zarabiać na tyle dużo, by spłacać i kredyt mieszkaniowy i pożyczkę. Pieniędzy może więc nie wystarczyć. W takiej sytuacji dobrym rozwiązaniem jest poprosić bliskich, by to oni wzięli na siebie pożyczkę hipoteczną. Ale de facto i tak zaciągamy kredyt.

Warto też uświadomić sobie, jak taka operacja wpłynęłaby na naszą zdolność kredytową. Załóżmy, że potrzebujemy pożyczki o wartości 100 tys. zł w złotych, którą sfinansujemy wkład własny. Zaciągamy ją na 20 lat, wartość nieruchomości wynosi 200 tys. zł. Miesięczna rata najtańszej aktualnie pożyczki wyniosłaby 835 zł (Nykredit). Jej oprocentowanie to 7,99 proc. w skali roku. Dwuosobowe gospodarstwo domowe zarabiające 7 tys. zł netto, bez żadnych obciążeń kredytowych, mogłoby liczyć na hipoteczny kredyt złotowy wysokości maksymalnie około 535 tys. zł oraz na 428 tys. zł kredytu denominowanego w walutach obcych. Zaciągając pożyczkę hipoteczną zdolność kredytowa zmalałaby do 415 tys. zł (kredyt w złotych) i do 332 tys. zł (kredyt walutowy).

Jak widać, taką operację można przeprowadzić, ale uwarunkowana jest posiadaniem dodatkowej nieruchomości i dobrą wolą naszych bliskich. Może wpłynąć też na otrzymanie mniej korzystnego kredytu: obniżona zdolność kredytowa, skrócony okres kredytowania. 

BIERZEMY POŻYCZKĘ KONSUMPCYJNĄ
Szukając sposobu na wkład własny kredytu hipotecznego, można też rozważyć zaciągnięcie kredytu gotówkowego. W porównaniu z pożyczką hipoteczną uzyskanie takiego kredytu nie wymaga posiadania nieruchomości, która mogłaby stanowić zabezpieczenie. Taka opcja drastycznie zmniejszyłaby jednak naszą zdolność kredytową – kredyty gotówkowe udzielane są bowiem na krótsze okresy – maksymalnie na 7-8 lat. Ponadto oprocentowanie pożyczki konsumpcyjnej może być dwukrotnie, a nawet trzykrotnie wyższe niż pożyczki hipotecznej. Załóżmy, że potrzebujemy na wkład własny 60 tys. zł (20 proc. wkładu własnego dla kredytu o wartości 300 tys. zł). Miesięczna rata kredytu gotówkowego, zaciągniętego na 6 lat i z dość atrakcyjnym oprocentowaniem 15 proc. w skali roku, wyniosłaby około 1,3 tys. zł. Czy spłacając tyle miesięcznie, wystarczyłoby jeszcze na ratę kredytu mieszkaniowego?

Innym problemem może być ograniczony okres, na jaki banki udzielają kredytów gotówkowych oraz maksymalna kwota kredytu. Kredytów na okres 7 lat udzielają aktualnie tylko PKO BP, Polbank i mBank. Kredytów na dowolny cel o wartości powyżej 100 tys. zł też udziela garstka banków.

A MOŻE PRZECZEKAĆ?
Sytuacja na rynku kredytowym jest wyjątkowa, a banki przecież żyją z udzielania kredytów. Ograniczanie dostępności kredytów, poprzez zwiększanie wymaganego wkładu własnego, obniży w końcu ich przychody (kredyty bez lub z niskim wkładem własnym należą do najbardziej popularnych wśród polskich kredytobiorców). Uważamy, że działania banków mają charakter tymczasowy. Kryzys na rynkach finansowych wprowadził niemałe zamieszanie, odciął banki od źródeł finansowania i zaszczepił nieufność. Odwrócenie tego trendu z pewnością skłoni banki do ponownego rozluźnienia polityki kredytowej.