Rynek nieruchomości według TFI

Na rynku pojawiły się trzy nowe fundusze inwestujące w nieruchomości: BPH Sektora Nieruchomości 2, KBC Spółek Sektora Budowlanego i Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ. Każdy z nich przyjął inną strategię inwestycyjną. Dwa pierwsze będą inwestowały głównie w Polsce, trzeci również w krajach Europy Środkowo-Wschodniej. KBC stworzył fundusz otwarty, inwestujący w akcje spółek budowlanych notowanych na warszawskiej GPW. BZ WBK AIB TFI i BPH TFI postawiło na fundusze zamknięte. Kolejne towarzystwa też szykują się do inwestowania na rynku nieruchomości, co może tylko oznaczać, że wciąż oceniają go jako perspektywiczny. Zmieniło się tylko jedno – w odstawkę poszło budownictwo mieszkaniowe. Fundusze stawiają na powierzchnie komercyjne, ich renowację i czerpanie zysków z wyższych stawek najmu.

Najlepsze – nieruchomości komercyjne
O atrakcyjności powierzchni biurowych i handlowych mówią zarówno zarządzający funduszem BPH TFI, jak i Arki. BPH Sektora Nieruchomości 2 chce jednak czerpać zyski nie tylko z koniunktury, ale budować przede wszystkim wartość kupowanych nieruchomości. Artur Czerwoński, prezes BPH TFI podkreśla dominujący na rynku udział transakcji w obrębie nowoczesnych powierzchni handlowych, rosnący udział transakcji w zakresie nowoczesnej powierzchni biurowej i zwiększone zainteresowanie sektorem magazynowym. Zaznacza jednak, że zainteresowanie towarzystwa powierzchniami magazynowymi będzie dotyczyć przede wszystkim mniejszych aglomeracji takich jak: Lublin, Łódź, Bydgoszcz, Toruń czy Szczecin. W głównych miastach skupi się na powierzchniach biurowych i handlowych. Agnieszka Jachowicz, zarządzająca Arką BZ WBK Funduszem Rynku Nieruchomości również podkreśla, że istnieje ogromne zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe i handlowe, a niewystarczająca podaż, widoczna w niskim wskaźniku pustostanów, przyczynia się do wzrostu czynszów. W opinii analityków prognozy dotyczące popytu i podaży nowych budynków są więc optymistyczne.

Prognozy dla rynku
BPH TFI przewiduje, że na przełomie 2008 i 2009 roku nastąpi stabilizacja cen nieruchomości w poszczególnych segmentach rynku i obniżenie łącznego wolumenu transakcji inwestycyjnych. Jednocześnie spodziewa się dalszego wzrostu stawek czynszu najmu nowoczesnych powierzchni biurowych i magazynowych.
Z obliczeń towarzystwa wynika, że transakcje inwestycyjne na rynku nowoczesnych obiektów biurowych stanowiły w 2007 roku ponad 43 proc. łącznego kapitału zainwestowanego w nieruchomościach komercyjnych. Zanotowano też rekordowo niski współczynnik powierzchni niewynajętych wynoszący poniżej 5 proc. dla głównych miast Polski: Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Katowic, Łodzi, Poznania oraz Trójmiasta.
Zarządzający BPH TFI uważają więc, że mimo realizacji nowych inwestycji, poziom pustostanów utrzyma się na relatywnie niskim poziomie ze względu na wysoki popyt na nowe powierzchnie biurowe. Z ich analiz wynika, że w ciągu ostatnich 2 lat łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wzrosły do ok. 3,6 mln mkw. W ostatnim roku odnotowano znaczny wzrost aktywności na rynku pozawarszawskim, gdzie łączna podaż nowej powierzchni magazynowej wzrosła o ponad 50 proc. w stosunku do 2006 roku. Szczególnym zainteresowaniem cieszył się region Dolnego i Górnego Śląska. Poziom stawek czynszu był jednak stabilny i zawierał się między 3,70 a 5,75 euro za mkw. miesięcznie dla rynku warszawskiego w pierwszej strefie i 3,00-4,00 euro dla obiektów położonych w miastach regionalnych.

Strategia inwestowania
Zarządzający pierwszym funduszem nieruchomości BPH TFI kładą duży nacisk na podwyższenie standardu istniejącej powierzchni i zawarcie nowych transakcji najmu przy czynszu wyższym niż obecny. Stawiają też na zmianę sposobu wykorzystania zmodernizowanych obiektów, np. z biurowych na handlowe. BPH Sektora Nieruchomości prowadzi jednocześnie działalność deweloperską. Zabudowuje posiadane powierzchnie nowoczesnymi budynkami i parkingami, dzięki czemu będzie czerpać dodatkowe profity. Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 również liczy na atrakcyjne zwroty z inwestycji uzyskiwane poprzez aktywne zarządzanie portfelem, polegające na renegocjowaniu umów najmu oraz na prowadzeniu inwestycji w istniejących budynkach.

Portfel BPH Sektora Nieruchomości 2
Nowy fundusz BPH Sektora Nieruchomości 2 jest drugim funduszem nieruchomości utworzonym przez towarzystwo i ma bazować na doświadczeniach pierwszego. Planowane jest zwiększenie w jego portfelu udziału projektów z dużym potencjałem deweloperskim – spółek dysponujących gruntami z pozwoleniem na budowę obiektów biurowo-usługowych oraz magazynowych. W ramach budowania aktywów inwestycji docelowych fundusz zakłada zwiększenie aktywności na rynkach lokalnych głównych aglomeracji miejskich poza warszawską, wynikające z wzrostu atrakcyjności tych regionów dla prowadzenia działalności gospodarczej oraz rosnącej liczby produktów inwestycyjnych, jak również wzrastającego popytu na powierzchnie biurowe oraz magazynowe. Fundusz podjął współpracę z firmą doradczą, świadczącą usługi konsultingowe na rynku nieruchomości w celu osiągnięcia maksymalnej efektywności działań na etapie decyzji inwestycyjnych wpływających na czas niezbędny do stworzenia docelowego portfela.

Portfel Arki Rynku Nieruchomości 2
ARKA BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 jest również drugim funduszem nieruchomości w ofercie BZ WBK AIB TFI, ale ma działać nieco odmiennie. Pierwszy mógł inwestować w Czechach i na Węgrzech, ale do tej pory lokował powierzone mu aktywa tylko na rynku polskim. Nowy fundusz chce czerpać profity z nieruchomości krajów Europy Środkowo-Wschodniej. Swoim działaniem obejmie Czechy, Węgry, Bułgarię, Rumunię, Ukrainę, Rosję, Chorwację, Litwę i Łotwę.
Agnieszka Jachowicz, która będzie zarządzała Arką BZ WBK Funduszem Rynku Nieruchomości 2 twierdzi, że inwestowanie w tych krajach pozwoli wykorzystać potencjał ich rozwoju w sektorze nieruchomości i budowlanym oraz zdywersyfikować geograficznie inwestycje. Chce też wykorzystać spowolnienie na rynku nieruchomości, które znajduje odzwierciedlenie w spadku cen i problemach części deweloperów z pozyskaniem finansowania na nowe projekty.
Fundusz Rynku Nieruchomości 2 na rynkach zagranicznych będzie lokować nie więcej niż 50 proc. aktywów. Pozostała część aktywów będzie inwestowana w Polsce. W spektrum inwestycyjnym funduszu pojawią się zarówno nieruchomości biurowe, handlowe jak i inwestycje deweloperskie, a także grunty, na których za pośrednictwem spółek celowych fundusz będzie rozwijał projekty mieszkaniowe i komercyjne. Dążąc do pełnego wykorzystania możliwości na rynku będzie także lokować środki w magazyny, hotele, parkingi komercyjne i stacje benzynowe.
Zdaniem Agnieszki Jachowicz, największy wpływ na zyski będą miały realizacje projektów deweloperskich komercyjnych i mieszkaniowych, a także przewidywane wzrosty czynszów, spadki stóp kapitalizacji nieruchomości w miastach regionalnych oraz aktywne zarządzanie nieruchomościami. – Uważamy, że średnioroczne zwroty na poziomie 10-12 proc. łącznie z inwestycji gotowych i deweloperskich na rynku nieruchomości wydają się bardzo realne –twierdzi zarządzająca.

Rynek w oczach KBC TFI
KBC TFI wierzy natomiast w rodzime firmy powiązane z budownictwem, przyspieszenie budowy dróg i wzrost inwestycji firm prywatnych w hotele, obiekty handlowe i usługowe oraz rozbudowę linii kolejowych ze względu na organizację Mistrzostw Europy w 2012 roku. Towarzystwo podkreśla, że do 2013 roku planowane jest zmodernizowanie 1 248 km torów. Piotr Habiera, wiceprezes KBC TFI podkreśla, że ożywienie turystyki w naszym kraju i rosnący ruch lotniczy wymuszą konieczność modernizacji lotnisk, natomiast rosnące zapotrzebowanie gospodarki na prąd spowoduje dodatkowe inwestycje w energetyce.
KBC przypomina też o szerokim dostępie do funduszy wspólnotowych. „W latach 2007 - 2013 wielkość środków pomocowych wzrośnie do 67 mld euro, z czego do 46,3 mld euro ma być przeznaczone na realizację programów związanych z poprawą infrastruktury i ochroną środowiska. A to nie wszystkie nakłady, jakie zastaną poniesione na budownictwo infrastrukturalne w kolejnych latach, ponieważ Unia Europejska finansuje do 85 proc. tzw. kosztów kwalifikowanych projektów. Oznacza to, że koszt całkowity projektów współfinansowanych z budżetu Unii Europejskiej będzie znacznie wyższy, a pozostałe nakłady pochodzić będą ze środków publicznych” – podkreślają analitycy towarzystwa.
KBC TFI stawia również optymistyczne długoterminowe prognozy dla deweloperów, wynikające ze znacznego niedoboru mieszkań. Szacuje bowiem, że brakuje około 1,5 mln mieszań, a w ostatnim roku oddano ich do użytku tylko 134 tys. Nie widzi też przeszkód związanych ze wzrostem stóp procentowych, co obniża zdolności kredytowe osób, ponieważ idzie on w parze ze wzrostem wynagrodzeń i zatrudnienia. Zwiększa się więc liczba osób, których dochody rosną, a więc większy koszt obsługi zadłużenia jest rekompensowany przez wzrost dochodów.

Nowy fundusz budowlany
KBC Spółek Sektora Budowlanego jest funduszem akcyjnym, który będzie inwestował przede wszystkim w akcje spółek budowlanych i deweloperskich W portfelu znajdą się firmy zajmujące się budową, wykonawstwem i podwykonawstwem nieruchomości, działalnością deweloperską, produkcją lub dystrybucją materiałów budowlanych i wykończeniowych, zarządzaniem nieruchomościami, wynajmem i pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. W akcjach może być ulokowanych od 60 do 100 proc. aktywów. Z tego co najmniej 40 proc. zostanie zainwestowane na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych w spółki z indeksów WIG-Deweloperzy i WIG-Budowlany.
 
Ewa Bednarz
Comperia.pl