Rynek nieruchomości w 2009 roku

Podaż

W 2008 roku nastąpił wzrost podaży mieszkań na rynku pierwotnym. W całym roku oddano łącznie 165,8 tys. mieszkań, o 24 proc. więcej niż rok wcześniej. Jednak obserwowany w ciągu roku spadek popytu, zaostrzony ze względu na ograniczenie akcji kredytowej banków w IV kwartale, wyhamował procesy podażowe. W 2008 roku rozpoczęto budowę 174,1 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 5,6 proc. oraz wydano 230,1 tys. pozwoleń na budowę mieszkań, czyli mniej o 7,1 proc. niż rok wcześniej. Eksperci Banku BGŻ szacują, że znaczna cześć wydanych w 2008 roku pozwoleń nie zostanie zrealizowana. Już teraz przedsiębiorstwa deweloperskie zapowiadają zmniejszenie skali inwestycji w 2009 roku i skupienie się na zakończeniu tylko tych, które są w trakcie realizacji. W związku z tym liczba mieszkań oddanych do użytkowania, szczególnie w drugiej połowie 2009 roku, istotnie się zmniejszy.

Popyt na mieszkania
W 2009 roku wzrostu zainteresowania nieruchomościami można spodziewać się zwłaszcza ze strony gospodarstw domowych chcących skorzystać z rządowego programu „Rodzina na swoim”. Dodatkowym impulsem popytowym może być zamiar wprowadzenia przez KNF nowej Rekomendacji T, co podobnie jak przy wprowadzaniu rekomendacji S, zwiększy popyt wśród części kredytobiorców, która będzie chciała zaciągnąć kredyt jeszcze przed wprowadzeniem obostrzeń. Niemniej jednak czynnikami ograniczającymi popyt będą wysokie koszty kredytów hipotecznych oraz niska dostępność kredytów hipotecznych związana z niekorzystną sytuacją płynnościową sektora bankowego. Spadek zainteresowania nabyciem nieruchomości będzie również wynikał z pogorszenia się koniunktury na rynku pracy.

Negatywnie na popyt na rynku nieruchomości będzie oddziaływało podwyższone ryzyko kursowe. Słaby złoty będzie wpływał na zwiększenie kosztów obsługi kredytów walutowych, co w połączeniu z pogorszeniem sytuacji na rynku pracy może doprowadzić do wzrostu liczby nieobsługiwanych kredytów.

Ceny nieruchomości
Eksperci Banku BGŻ szacują, że w 2009 roku średnioroczny spadek cen mieszkań w Polsce na poziomie około 18,9 proc. Skala korekty na rynku nieruchomości będzie w znacznym stopniu zależała od długości i głębokości spowolnienia gospodarczego w Polsce jak również od długości trwania kryzysu finansowego na świecie.

Bank BGŻ oczekuje w 2009 roku większej korekty cenowej na rynku pierwotnym niż wtórnym, wyłączając lokale budowane z tzw. wielkiej płyty. Z uwagi na mniej stabilną sytuację finansową deweloperów należy oczekiwać większego popytu na lokale z rynku wtórnego budowane po 2000 roku nowym systemem oraz lokale deweloperskie zlokalizowane w budynkach wielorodzinnych oddanych już do użytkowania.

Kształtowanie się cen mieszkań na rynku pierwotnym w 2009 roku będzie w znacznym stopniu zależało od polityki banków w kwestii udzielania kredytów deweloperom. Przedsiębiorstwa, które zapewniły sobie środki własne lub mają je zabezpieczone jako kredyt bankowy, będą mniej skłonne do drastycznych obniżek cen lokali. W gorszej sytuacji będą natomiast deweloperzy, którzy rozpoczęli inwestycje finansując się własnymi środkami, licząc m.in. na pokrycie dalszych kosztów ze sprzedaży kolejnych mieszkań. W takim przypadku zapewne będą oni skłaniać się do sprzedaży części posiadanego banku ziemi lub znacznie redukować marżę, której de facto skala zmniejszenia jest silnie zależna od ceny zakupu grunty.

Wraz ze zmniejszeniem się popytu na lokale mieszkaniowe następuje przejściowy spadek zainteresowania inwestorów działkami budowlanymi. W perspektywie kolejnych kwartałów stopniowo zmniejszająca się rentowność przedsiębiorstw deweloperskich może skłaniać część z nich, szczególnie tych powstałych na fali boomu mieszkaniowego, do podejmowania decyzji
o zaniechaniu realizacji planowanych inwestycji i zbyciu zakupionych gruntów. Nie przewidujemy więc wzrostów cen gruntu pod zabudowę, co więcej nie wykluczamy wystąpienia korekty cenowej na tym rynku.

Kredyty hipoteczne
Sztywne ograniczenie udzielania kredytów hipotecznych będzie skutkowało w 2009 roku gwałtownym zredukowaniem akcji kredytowej. Zmniejszy się dysproporcja pomiędzy kosztem odsetkowym nowych kredytów hipotecznych zaciąganych w złotych w porównaniu do kredytów nominowanych we franku szwajcarskim. Sytuacja ta przyczyni się do ponownego wzrostu zainteresowania kredytami hipotecznymi w złotych. Spadek krajowych stop procentowych będzie natomiast pozytywnie wpływał na zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców.

Zakładane po pierwszym półroczu 2009 roku umacnianie się złotego wpłynie na spadek łącznego wolumenu kredytów mieszkaniowych. Eksperci banku oczekują okresowego wzrostu zainteresowania kredytami mieszkaniowymi w IV kw. 2009 roku, a więc bezpośrednio przed wprowadzeniem ograniczeń wynikających z Rekomendacji T, której wprowadzenie planowane jest na 2010 roku.

Pełny raport na stronie internetowej Banku BGŻ

Comperia.pl