Raport kredytowy „Hipotrendy ”

Najnowsza edycja raportu „Hipotrendy” składa się z trzech części: analizy struktury popytu, prezentacji tendencji związanych z ofertą bankową pod względem kosztów i analizy cen mieszkań na rynku wtórnym.
Analiza struktury popytu na produkty hipoteczne dotyczy zainteresowania nimi w zależności od celów finansowania, okresów spłaty, waluty itp. Opracowanie powstało na podstawie konkretnych pytań użytkowników wyszukiwarki Comperia.pl. W minionym kwartale było ich ponad 160 tysięcy.
W prezentacji tendencji związanych z ofertą bankową pod względem ceny analitycy Comperii.pl, na podstawie danych uzyskanych z banków, sprawdzili jak na przestrzeni ostatnich miesięcy kształtował się koszt obsługi zobowiązań hipotecznych i wskazali możliwe przyczyny zaobserwowanych zjawisk.
Ostatnia część raportu, która powstała na podstawie danych z serwisu GazetaDom.pl, przedstawia analizę cen mieszkań na rynku wtórnym.

Analiza struktury popytu
W I kwartale 2008 roku Polacy najczęściej (68 proc. pytań) szukali kredytów na zakup nieruchomości. Ograniczonym zainteresowaniem cieszyły się natomiast kredyty refinansowe. Analitycy Comperii.pl przewidują jednak wzrost udziału kredytów refinansowych, gdy w istotnej części zostanie zaspokojony pierwotny popyt na zakup mieszkań.
Zakupu mieszkania lub domu dotyczyło 93 proc. kredytowych pytań Internautów. Według danych zebranych przez Comperię.pl, Polacy poszukują najczęściej kredytów hipotecznych w przedziale 200 – 250 tys. zł.  Wysokość przeciętnej poszukiwanej kwoty kredytu więc spada.
– Nie dziwi mnie spadek wartości poszukiwanego kredytu hipotecznego przy spadających cenach mieszkań. Ochłodzenie na rynku nieruchomości przekłada się na mniejszą akcję kredytową. Uważam jednak, że to zjawisko ma charakter przejściowy, korekcyjny i w dłuższym okresie należy się spodziewać powrotu do powolnego trendu wzrostowego – prognozuje Bartosz Michałek, prezes Comperii.pl.

Polacy najczęściej poszukują kredytów hipotecznych na 25 – 30 lat (ponad 53 proc. pytań). Wzrasta też zainteresowanie kredytami na ponad 30 lat. W I kwartale 2008 było o nie ponad 14 proc. pytań. Dało się również zauważyć istotny wzrost (6 pkt. proc.) liczby pytań o kredyty denominowane we frankach szwajcarskich, przy jednoczesnym spadku o 7 pkt. proc. zainteresowania kredytami w złotych. Zainteresowanie kredytami hipotecznymi w dolarach amerykańskich oscylowało wokół 1 proc. wszystkich pytań. 
– Pomimo znaczących spadków stóp procentowych w Stanach Zjednoczonych, nie zaobserwowaliśmy istotnych zmian w popycie na kredyty w dolarach. Jak widać Polacy szacują ryzyko związane z nimi jako wysokie w związku z doniesieniami na temat kryzysu na rynku nieruchomości w USA, większą zmiennością kursu USD/PLN oraz wysokości stóp procentowych dla dolara – mówi Karol Wilczko, dyrektor zarządzający Comperii.pl.
 
Analiza kosztów obsługi kredytu
W I kwartale 2008 roku nastąpiło znaczne przetasowanie w kosztach kredytów hipotecznych. Wzrost stóp procentowych oraz umacniający się złoty względem innych walut, spowodował relatywny wzrost kosztów kredytu w rodzimej walucie. Od grudnia 2007 roku dla kredytu na 200 tys. zł zaciągniętego na okres 30 lat, rata miesięczna wzrosła nawet o 45 zł czyli o 3,5 proc. Eksperci Comperii.pl prognozują, że do końca roku stopa WIBOR nie powinna wzrosnąć więcej niż do 6,5 proc., co oznaczałoby wzrost oprocentowania kredytów do 7,5 proc. Miesięczna rata zwiększyłaby się więc o kolejne 65 zł.

W tym samym okresie wzrosły w nieznacznym stopniu obciążenia osób posiadających kredyty we frankach szwajcarskich. Rata miesięczna powiększyła się o 40 zł, czyli 5 proc. w związku ze skokiem oprocentowania z 4,15 do 4,20 proc. oraz wzrostem średniego kursu spłaty kredytów z 2,22 zł do 2,31 zł. Rata kredytu zaciągniętego we frankach szwajcarskich nadal jednak pozostaje niższa niż rata kredytu w złotych. Obecnie różnica w obciążeniach miesięcznych kredytobiorców spłacających kredyty w złotych i we frankach może sięgnąć nawet 338 zł na korzyść tych drugich, co w skali roku oznacza oszczędność 4 tys. złotych.
Raty kredytów denominowanych w dolarach amerykańskich jeszcze we wrześniu 2007 roku były najwyższe na rynku, teraz są najniższe. Od grudnia ubiegłego roku spadły o ponad 300 zł, czyli prawie 30 proc. Od września 2007 roku comiesięczne obciążenie dla osoby, która wówczas zaciągnęła kredyt dolarowy na 200 tys. zł, spadło o ponad 500 zł. Także rata miesięczna kredytu w euro spadła o prawie 50 zł.

Ostatnie miesiące przyniosły prawdziwą rewolucję w notowaniach Barometru Hipotecznego Comperii.pl – wskaźnika ukazującego zmiany całkowitego kosztu kredytów hipotecznych. Po raz pierwszy od początku jego istnienia zmienił się lider zestawienia. Dolar amerykański zdetronizował franka szwajcarskiego w kategorii kosztów finansowania hipotecznego. Stało się to w wyniku rekordowo korzystnych notowań złotego i pikujących stóp za oceanem. Poziom barometru hipotecznego w ciągu 4 miesięcy spadł aż o 149 punktów (1 punkt - 1 tys. zł) do 454 punktów. Jest to mniej o 5 pkt. w porównaniu z kredytem we frankach. W tym samym czasie, za sprawą wzrostu stóp procentowych oraz umacniania się złotego, najdroższy okazał się kredyt zaciągnięty w polskiej walucie (601 pkt.).

Od grudnia 2007 roku poziom Barometru wzrósł o 20 punktów, co odpowiada wzrostowi kosztów finansowania kredytu na 30 lat o 20 tys. zł. Poziom Barometru w przypadku kredytów we frankach i euro zmienił się nieznacznie. Mały wzrost poziomu Barometru dla franka był związany ze wzrostem rynkowych stóp procentowych i osłabienia złotego.

Barometr Hipoteczny Comperia.pl

Analiza wtórnego rynku nieruchomości
Z danych udostępnionych przez portal GazetaDom.pl wyraźnie widać, że rynek nieruchomości w głównych miastach Polski znajduje się w fazie stabilizacji. Nieznaczne wzrosty cen w pierwszych miesiącach bieżącego roku analitycy Comperii.pl tłumaczą sezonowością rynku i drobnym ożywieniem. W miastach, w których zaobserwowano spadki cen, czynnikiem dominującym było urealnienie cen zgodnie z oczekiwaniami kupujących oraz efekt statystyczny zawyżenia średniej ceny w ostatnim kwartale ubiegłego roku przez niewielką liczbę drogich ofert. Na podstawie danych z rynku warszawskiego można zauważyć rejonizację cen – powolny wzrost cen mieszkań dobrze zlokalizowanych i wykonanych w tradycyjnej technologii, przy jednoczesnym spadku cen budynków wykonanych z wielkiej płyty.

Prognoza na drugą połowę 2008 roku 
Zdaniem analityków Comperii.pl w tym roku czekają nas maksymalnie dwie podwyżki stóp procentowych – do 6,25 proc. Trzymiesięczny WIBOR, od którego uzależnione jest oprocentowanie kredytów hipotecznych, nie powinien przekroczyć 6,5 proc. Taki ruch rynkowych stóp procentowych spowoduje wzrost raty modelowego kredytu (300 tys. zł, 30 lat) o niecałe 100 zł do ok. 2100 zł.
Najpopularniejsze kredyty we frankach mogą nieznacznie podrożeć w przeciwieństwie do taniejących kredytów w euro lub dolarach. Powodem tego będzie dalsze umacnianie się złotego w stosunku do tych dwóch ostatnich walut. Największy spadek raty zaobserwujemy w przypadku euro ze względu na rozpoczęcie przez ECB obniżek stóp w drugiej połowie roku. Obniżki te wpłyną również na spadek stóp procentowych w Szwajcarii. Najtańszy teraz na rynku kredyt w dolarach stanie się jeszcze atrakcyjniejszy dzięki kontynuacji obniżek stóp przez Fed oraz osłabianiu się amerykańskiej waluty. Długoterminowo kredyt zaciągnięty we frankach szwajcarskich powinien okazać się jednak najkorzystniejszy i zdecydowanie bezpieczniejszy od aktualnie tańszego kredytu denominowanego w dolarach. Spowodowane jest to silnym powiązaniem złotego z euro i przez to pośrednio z frankiem szwajcarskim oraz historycznie niższymi stopami w Szwajcarii w porównaniu ze stopami w Polsce i Eurolandzie.