Parametry ważne i ważniejsze, czyli jak szukać kredytu hipotecznego?

Niestety, kredyty hipoteczne zdecydowanie nie są produktem, które można „sprowadzić do wspólnego mianownika” i w prosty sposób porównywać. Przede wszystkim dlatego, że o jego kosztach w bardzo dużej mierze decydują negocjacje z bankiem. Banki do każdego klienta podchodzą indywidualnie. Inne warunki kredytu proponują w zależności od historii klienta w banku, jego zarobków i zdolności kredytowej, a nieraz wymagając nawet dodatkowych zabezpieczeń.

Z drugiej strony, zakupując dodatkowe produkty banku, można liczyć na obniżki marży czy prowizji. Taki zabieg jest nazywany sprzedażą krzyżową (z angielskiego: cross-selling) – zakładając konto w banku, zakupując kartę kredytową czy ubezpieczenie, bank obniża koszty kredytowe.

Ten indywidualny charakter negocjacji z bankiem niesie inne kłopoty. Wiele opłat jest szacunkowych, np. dotyczących wyceny nieruchomości. Zależą choćby od miasta i rodzaju lokalu. A czasem można wycenę załatwić na własną rękę.

Nie bez znaczenia jest także tzw. wkład własny. Jest to część wartości zakupywanej nieruchomości, którą płaci się samemu, a nie przy pomocy kredytu. Jeśli kwota kredytu stanowi nie więcej niż 80 proc. wartości nieruchomości, banki nie tylko nie pobierają tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, ale i często proponują niższe marże kredytowe.

Dobrze jest śledzić promocje kredytów hipotecznych. W zasadzie każdy bank przynajmniej raz do roku promuje swój kredyt mieszkaniowy, uatrakcyjniając jego warunki. Dlatego też przykładowe dane w poniższej tabeli (kolumna „Przykład / Opcje”) pochodzą z konkretnej oferty uzyskanej przez nas w oparciu o następujące założenia:

• Cel kredytu: Zakup mieszkania na rynku pierwotnym

• Wartość nieruchomości: 360 tys. zł, kwota kredytu: 300 tys. zł

• Waluta: PLN, raty: równe, okres kredytu: 40 lat

• Inne: wraz z ofertami promocyjnymi i pakietowymi.

Im wyższa (tj. mniejsza) ranga, tym ważniejszy zdaniem niżej podpisanych parametr. Przykładowo prowizja to dopiero III-rzędowa cecha takiego kredytu, równie istotna co jego ubezpieczenie. Znacznie ważniejsze są m.in. RRSO czy też marża. Pełna wersja zestawienia (zawierające opis i komentarz do wszystkich parametrów) jest dostępna tutaj.

Gwoli ścisłości, tak wysoka ranga, jaką opatrzono parametr pt. „rodzaj rat”, wynika stąd, że różnica tylko w tym jednym względzie skutkuje olbrzymią dysproporcją w wysokości odsetek, jakie trzeba oddać bankowi.

Najlepiej zobaczyć to na przykładzie modelowego kredytu mieszkaniowego na 300 tys. zł zaciągniętego na 40 lat, którego oprocentowanie wynosi 7 proc. Przy ratach równych całkowita suma kosztów odsetkowych za cały okres kredytowania wyniesie: 594 859,20 zł, zaś przy ratach malejących 420 875,00 zł. Czyli o prawie 175 tys. zł mniej!

Generalnie niezłym wskaźnikiem opłacalności kredytu jest stawka RRSO. Jest to rzeczywista roczna stopa oprocentowania. Choć nie uwzględnia ona wszystkich kosztów kredytu (np. ubezpieczenia na życie), a tylko niektóre – m.in. oprocentowanie nominalne i prowizję, to może stanowić wskazówkę dla kredytobiorcy. Szukając dobrego kredytu hipotecznego, najlepiej jednak posłużyć się symulacją miesięcznych rat. Takową – najpełniejszą i zawsze aktualną znaleźć można tutaj.

Mikołaj Fidziński
Paweł Puchalski
Comperia.pl