Najem w Lublinie lepszy niż w Warszawie

Wydawać by się mogło, że Warszawa jako stolica powinna dawać największe zyski z inwestycji w nieruchomości. Faktycznie, ceny metra kwadratowego mieszkania w czasie hossy rosły szybko, bywało że najsilniej w kraju. Karta się jednak odwróciła, rynek przystopował, i to nie tylko w Warszawie. Osoby, które kupiły mieszkania w celach inwestycyjnych przed rokiem czy dwoma laty nie chcą dzisiaj ich sprzedawać. Jest to po prostu nieopłacalne. W takim razie wynająć. Czy to się opłaci?

Inwestor warszawski

Mieszkanie kupione dwa lata temu. Koszt 1 mkw. wraz z wykończeniem - 8 tys. zł. Wysokość kredytu zaciągniętego na zakup i wykończenie dała razem kwotę 400 tys. zł. Pożyczkę zaciągnięto jeszcze w dobrych kredytowo czasach, a więc w oparciu o marżę 1,5 pkt. proc. Przy dzisiejszej stopie WIBOR - 4,3 proc., co ustawia miesięczne odsetki na poziomie 1 930 zł. Sporo. Zwłaszcza, że potencjalny lokator zapłaci za to mieszkanie średnio 2 tys. zł (dane z serwisów ogłoszeniowych,
stawka najmu 40 zł za 1 mkw.). Biorąc pod uwagę dodatkowe koszty czynszu, leżące po stronie właściciela (około 400 zł) inwestycja staje się nierentowna. Co miesiąc właściciel dopłaci bowiem do interesu 470 zł.

W Lublinie lepiej
Zostańmy przy 50-metrowym mieszkaniu kupionym przed dwoma laty. Cena 1 mkw. w stosunkowo dobrej lokalizacji wyniosła 4,5 tys. zł. Hipoteka zaciągnięta na zakup i wykończenie sięgnęła kwoty 260 tys. zł. Miesięczna rata odsetkowa w tym przypadku to już mniej niż w poprzednim przykładzie – 1260 zł. Przychód z najmu będzie oczywiście również mniejszy. Informacje z serwisów ogłoszeniowych mówią o kwocie 29 zł za 1 mkw., co w naszym przypadku daje 1450 zł miesięcznie. Również i tym razem inwestycja jest nierentowna, choć już nie tak bardzo jak w stolicy. Załóżmy wysokość czynszu na poziomie 300 zł. Wtedy właściciel lubelskiego mieszkania będzie musiał co miesiąc wykładać z portfela 110 zł.

Rentowność wyższa w mniejszych miastach
Powyższe przykłady potwierdzają fakt, że najem nieruchomości finansowanej kredytem może być bardziej opłacalny w mniejszych miastach niż w dużych aglomeracjach. Dlaczego? Restrykcje w udzielaniu kredytów hipotecznych dotknęły równomiernie wszystkich Polaków. Wiele osób nie może więc kupić mieszkania, pomimo szczerych chęci. Pozostaje wynajem. Rośnie więc popyt, a zatem cena i to we wszystkich miastach. Ponieważ ceny nieruchomości nabywanych w szczycie hossy były najbardziej wyśrubowane w dużych miastach, może się okazać, że zysk z najmu będzie większy tam, gdzie wcześniej było taniej. A więc w Lublinie, a nie w Warszawie.

Bartosz Michałek

Comperia.pl