Majowy ranking kredytów hipotecznych

Wiosna przyniosła niemałą rewolucję na rynku kredytów hipotecznych. Kredyty mieszkaniowe pojawiły się w Dominet Banku, a ING Bank Śląski zaoferował kredyty we frankach szwajcarskich. Kilka instytucji rozbudowało ofertę hipoteczną o kredyty refinansowe, konsolidacyjne i pożyczki hipoteczne.
Dla potencjalnych kredytobiorców najważniejsze zmiany dotyczą jednak obniżek marż kredytowych. W niektórych bankach zmiany wprowadzono na czas promocji, w innych zmodyfikowana została standardowa oferta. Marża jest częścią składową oprocentowania kredytów hipotecznych. Z reguły jest ono oparte o trzymiesięczną rynkową stawkę WIBOR lub LIBOR (dla kredytów walutowych), która w zależności od sytuacji makroekonomicznej może się zmieniać, powiększoną o marżę – stałą w całym okresie kredytowania. 
Spadające marże hipoteczne to ciekawy trend, zwłaszcza w kontekście ubiegłorocznych zapowiedzi bankowców i prognoz analityków, z których wynikało, że w 2008 roku podwyżki marż będą nieuchronne. Obserwowana obecnie niższa dynamika sprzedaży kredytów nasiliła jednak konkurencję wśród banków i zmusiła je do zaoferowania bardziej atrakcyjnych produktów.
Kredyty na promocyjnych warunkach (obniżka marż lub prowizji) zaoferowały ING Bank Śląski, BOŚ, Kredyt Bank, Lukas Bank, MultiBank czy Santander Bank, a nowe, niższe stawki marż wprowadziły do stałej oferty Millennium i Bank BGŻ. Na radykalną zmianę zdecydował się DomBank, którego oferta do niedawna należała do najdroższych na rynku, dzisiaj należy do najbardziej konkurencyjnych.

Metodologia
Ranking kredytów hipotecznych oparty został o unikalną metodologię stosowaną przez Comperię.pl. Po pierwsze oferty banków posortowane zostały według kryterium rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania. Pokazuje ona wszystkie koszty związane z kredytem, a więc koszt odsetkowy wyrażany oprocentowaniem nominalnym, prowizję za udzielenie kredytu, ubezpieczenia (niskiego wkładu własnego, pomostowego, na życie). Sytuacja, w której oferta o niższej miesięcznej racie kredytowej znajduje się niżej w zestawieniu, jest normalna i nie wynika z błędu w obliczeniach. Kredyt z niższą ratą może okazać się droższy, ponieważ miesięczna rata nie uwzględnia dodatkowych kosztów prowizji i obowiązkowych ubezpieczeń.
Po drugie, oferty banków zostały sprowadzone do wspólnego mianownika. Oprocentowanie kredytów hipotecznych budowane jest w oparciu o stałą marżę banku oraz rynkową stawkę bazową WIBOR lub LIBOR dla kredytów walutowych. W zależności od banku może to być WIBOR lub LIBOR jedno-, trzy-, sześcio- lub dwunastomiesięczny. Różnice pomiędzy stawkami bazowymi mogą być znaczne, jednak w długim okresie, a na taki z reguły są zaciągane kredyty hipoteczne, się wyrównują. Comperia.pl stosuje tę samą, trzymiesięczną stawkę dla wszystkich ofert, bo tylko w ten sposób możliwe jest rzetelne porównanie ofert. W rankingu przyjęto wartości stawek WIBOR i LIBOR z 2 maja 2008 roku.

Kto najlepszy
Zmiany w ofertach spowodowały wyraźne przetasowanie w rankingu kredytów hipotecznych. Oferty kredytowe porównaliśmy dla kredytu wysokości 250 tys. zł, bez wkładu własnego. Założyliśmy ponadto, że kredyt zaciągamy w złotych i frankach szwajcarskich na 30 lat i spłacamy w ratach równych.
Najtańszy kredyt w złotych oferuje ING Bank Śląski, gdzie marża w okresie promocji do końca czerwca wynosi 0,5 pkt. proc., bez względu na kwotę kredytu czy udział środków własnych w finansowanej inwestycji. Bank nie pobiera też prowizji. Rzeczywista stopa kredytu w ING Banku wynosi 7,07 proc., a miesięczna rata 1 636,48 zł. Drugi w zestawieniu, dzięki radykalnemu obniżeniu marż, jest Dombank z rzeczywistym oprocentowaniem 7,43 proc. i ratą 1 669,98 zł. Na trzeciej pozycji znalazł się bank Pekao z RRSO 7,53 proc. i ratą 1 695,28 zł.
W kategorii kredytów we frankach szwajcarskich najtańszą ofertę posiada Fortis Bank. RRSO wynosi 4,19 proc., a miesięczna rata 1 252,33 zł. W czołówce znalazły się również Polbank EFG (RRSO 4,25 proc., rata 1 258,13 zł) i mBank (RRSO 4,35 proc., rata 1 220,97 zł).

RANKING KREDYTÓW HIPOTECZNYCH - MAJ 2008

Założenia: kwota kredytu 250 tys. zł, bez wkładu własnego, okres kredytowania 30 lat, raty równe

Kredyt w złotych

Bank	Rata	Prowizja	RRSO*
ING Bank Śląski	1 636,48 zł	0,00%	7,07%
DomBank	1 669,98 zł	1,50%	7,43%
Pekao	1 695,28 zł	0,00%	7,53%
Kredyt Bank	1 703,75 zł	0,00%	7,59%
Fortis	1 720,73 zł	0,00%	7,68%
BZ WBK	1 720,73 zł	0,50%	7,68%
BOŚ	1 703,75 zł	1,50%	7,72%
Nordea Bank	1 703,75 zł	1,50%	7,74%
Santander	1 729,24 zł	1,50%	7,86%
Bank BPH	1 763,47 zł	0,50%	7,95%
Millennium	1 754,89 zł	0,00%	7,96%
Polbank EFG	1 754,89 zł	1,50%	7,97%
GE Money Bank	1 717,33 zł	2,90%	7,97%
mBank	1 720,73 zł	0,00%	7,98%
Raiffeisen Bank	1 754,89 zł	1,80%	8,05%

Kredyt we frankach szwajcarskich

Bank	Rata	Prowizja	RRSO*
Fortis	1 252,33 zł	0,00%	4,19%
Polbank EFG	1 258,13 zł	1,50%	4,25%
mBank	1 220,97 zł	0,00%	4,35%
ING Bank Śląski	1 291,83 zł	0,00%	4,44%
Kredyt Bank	1 276,57 zł	0,00%	4,44%
Millennium	1 269,65 zł	0,00%	4,50%
Multibank	1 258,48 zł	1,50%	4,51%
GE Money Bank	1 275,81 zł	2,90%	4,51%
DomBank	1 324,90 zł	1,50%	4,51%
Raiffeisen Bank	1 310,34 zł	1,80%	4,55%
BZ WBK	1 291,80 zł	0,50%	4,55%
Lukas Bank	1 297,76 zł	2,00%	4,67%
Nordea Bank	1 304,82 zł	1,50%	4,73%
PKO BP	1 346,68 zł	1,80%	4,88%
BOŚ	1 351,94 zł	1,50%	4,97%

* Rzeczywista roczna stopa oprocentowania

Maciej Bednarek
Bartłomiej Samsonowicz
Comperia.pl