Ocena sytuacji na rynku kredytów hipotecznych w 2008 roku zależy od profilu kredytobiorcy, a więc od tego, jaki kredyt spłacaliśmy i kiedy go zaciągnęliśmy.
Kredyty we frankach
Spłacający kredyty we frankach szwajcarskich od początku roku - przy w miarę stabilnych rynkowych stopach procentowych - zyskiwali na umacniającym się złotym. Średnie oprocentowanie tych kredytów (modelowy kredyt o wartości 200 tys. zł z 30-letnim okresem spłaty) oscylowało wokół 4 proc. Wahań wysokości rat nie dało się oczywiście uniknąć. W styczniu miesięczna rata kredytu wynosiła około 960 zł, w marcu doszła do 1 tys. zł, by w okresie letnich wakacji zejść do poziomu około 870 zł.
Palpitacji serc kredytobiorcy mogli dostać we wrześniu, kiedy z pełną siłą ujawnił się kryzys finansowy. Wzrosła rynkowa stopa LIBOR dla franka, a kurs franka z poziomu około 2 zł wybił nagle do poziomu około 2,7 zł. W październiku rata modelowego kredytu wzrosła do ponad 1,3 tys. zł. Dzisiaj sytuacja się stabilizuje. Wciąż wysoki kurs franka (około 2,5 zł) rekompensują spadające stopy LIBOR - efekt interwencyjnego obniżania stóp procentowych przez Narodowy Bank Szwajcarii.
Nykredit – ofiara kryzysu
W listopadzie Nykredit nieoczekiwanie wycofał się z działalności w Polsce. Decyzję tłumaczył brakiem perspektyw dla rozwoju wybranego modelu biznesowego. Rosnące zapotrzebowanie na kredyty denominowane do franków szwajcarskich, bez ograniczeń LTV oraz na finansowanie mieszkań w trakcie budowy, których to potrzeb Nykredit nie jest w stanie zaspokoić, ogranicza jego perspektywy rozwoju - informował bank.
Kredyty w złotych
Jeżeli w 2008 rok weszliśmy z kredytem złotowym, nie możemy mieć powodów do zadowolenia. Powód? Rosnąca inflacja, urzędowe i rynkowe stopy procentowe, a co za tym idzie wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych zaciągniętych w polskiej walucie. W styczniu średnie oprocentowanie modelowego kredytu wynosiło 6,62 proc., a miesięczna rata około 1280 zł. Na początku listopada średnie oprocentowanie wzrosło do 8,42 proc., a rata przekroczyła 1,5 tys. zł. Kredytobiorcom, którzy zdecydowali się na kredyt złotowy, na szczęście odpada jeden stres - ryzyko kursowe, a listopadowa obniżka stóp procentowych przez RPP - choć na razie o symbolicznych 25 punktów bazowych - już daje zaoszczędzić. Od listopada oprocentowanie i raty kredytów złotowych powoli, ale systematycznie spadają.
ING: 0,5 proc. marży
W marcu ING Bank zaczął promować złotowe kredyty hipoteczne, kusząc marżą tylko 0,5 pkt. proc. Co ciekawe, taką stawkę bank oferował bez względu na wkład własny, kwotę kredytu i okres kredytowania. Dzięki temu oferta ING przez kilka miesięcy należała do najtańszych. Promocja trwała do końca czerwca. Bank nie zdecydował się na jej przedłużenie.
Czy opłacało się wziąć kredyt w 2008 roku?
To zależy od tego, w którym momencie zaciągnęliśmy kredyt. Ci, którzy zrobili to w pierwszej połowie roku, mogą nazwać siebie szczęściarzami. Dlaczego?
Po pierwsze, w tym okresie kredyty hipoteczne były w ogóle dostępne. Banki bez problemu udzielały kredytów na 100 proc. LTV (ang. loan to value), czyli wskaźnika kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (nieruchomości). Innymi słowy, by wziąć kredyt, wnioskodawca nie musiał posiadać wkładu własnego. Dzisiaj część banków wycofała z oferty kredyty we frankach szwajcarskich (lub w ogóle zrezygnowała z kredytów walutowych) lub wymaga 20-proc., a nawet wyższego wkładu własnego. W ten sposób instytucje finansowe ograniczyły dostępność kredytów. Wymóg wniesienia wkładu własnego nie ominął kredytów złotowych, chociaż w mniejszym stopniu niż kredyty walutowe.
Po drugie, w pierwszej połowie roku banki udzielały kredytów z rekordowo niskimi marżami. Proponowana wówczas marża na poziomie 0,5 pkt. proc. nie należała do rzadkości. Kiedy wybuchł kryzys, wszystkie banki znacząco podniosły koszty kredytów - wzrosły marże kredytów w złotych i walutach obcych. W styczniu średnia marża kredytu złotowego wysokości 300 tys. zł i bez wkładu własnego wynosiła 1 pkt. proc. i pozostawała w miarę stabilna do września. W grudniu wynosiła już 1,72 pkt. proc. Jeszcze mocniej wzrosła marża kredytów frankowych. Od stycznia do września utrzymywała się na poziomie około 1,4 pkt. proc. W grudniu wynosiła już 2,74 pkt. proc. To bardzo istotny parametr kredytu hipotecznego, ponieważ jest stały w całym okresie kredytowania.
Po trzecie, od września banki zaczęły modyfikować inne aspekty oferty, np. skracając okres kredytowania, co znacząco wpływa na pogorszenie się zdolności kredytowej (w pierwszej połowie roku wiele banków udzielało kredytów na 40-50 lat). Spłacając kredyt dłużej, oddamy bankom więcej odsetek, ale w ten sposób możemy zmniejszyć miesięczną ratę kredytową. Na skutek wzrostu oprocentowania i skrócenia okresu kredytowania i przy tych samych zarobkach dzisiaj stać nas na kredyt o mniejszej wartości, a więc na zakup mieszkania o mniejszym metrażu czy o obniżonym standardzie.
powrót do raportu
