Osoby, które zaciągnęły kilka lat temu kredyty hipoteczne m.in. we frankach szwajcarskich, dziś pomimo kilku lat spłaty są w przeliczeniu na złote winne więcej niż pożyczyły. Jak to możliwe, i czym grozi taka sytuacja?
Kosmiczne zadłużenie
Wcielmy się w sytuację osoby, która w sierpniu 2008 r. zaciągnęła 30-letni kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich o równowartości 300 tys. zł. Wówczas, choć dziś trudno w to uwierzyć, za jednostkę szwajcarskiej waluty płaciło się tylko 2 zł. Bank wypłacił kredyt po niskim kursie kupna 1,92 zł za franka, zatem saldo zadłużenia wyrażone w walucie Helwetów wynosiło na dzień uruchomienia kredytu ok. 156 tys. franków.
Od tego momentu minęło już blisko 5 lat. Przez ten czas wiele się zmieniło. Przede wszystkim - kurs. Obecnie banki sprzedają franki średnio po ok. 3,65 zł. Ba, w sierpniu 2011 r. przez 3 dni średni kurs sprzedaży franka w polskich bankach wynosił nawet ponad 4 zł. Tak duża aprecjacja waluty obcej od momentu zaciągnięcia kredytu w niej ma poważne konsekwencje.
Przez rzeczone niemal 5 lat kredytobiorca spłacił ponad 20 tys. franków kapitału kredytu. Jego zadłużenie we frankach spadło więc do poziomu ok. 136 tys. CHF. Łącznie w ramach rat oddał bankowi już ponad 100 tys. zł. A jednak ten kredyt o równowartości 300 tys. zł sprzed pięciu lat, dziś w przeliczeniu na złote jest wart… 496 tys. zł! Wszystkiego winien właśnie bardzo istotne osłabienie się złotego wobec franka przez okres spłaty.
Niemal 0,5 mln zł wynosi zadłużenie największych „pechowców”, bo sierpień 2008 r. był najgorszym momentem na zaciągnięcie kredytu we frankach. Ale inni też znajdują się w sytuacji dalekiej od idealnej. Kredyt otrzymany na początku stycznia 2007 r. [na 300 tys. zł – przyp. red.] przy ówczesnym kursie wypłaty 2,44 zł dziś jest „wart” ok. 381 tys. zł. Zadłużenie z tytułu kredytu uruchomionego w styczniu 2008 r. (kurs wypłaty 2,12 zł) wynosi obecnie ok. 443 tys. zł. Kredyt we frankach z początku 2006 czy 2009 roku to dziś ponad 360 tys. zł długu w przeliczeniu na złote. Ba, nawet osoba która w styczniu 2008 r. zaciągnęła kredyt w euro na 300 tys. zł dziś jest zadłużona na ponad 320 tys. zł.
Dobrze, liczby może i trochę mówią, ale ważniejsze jest to, jakie mogą być konsekwencje tak dużego zadłużenia. A mogą być… rozmaite. Tym bardziej, jeśli kredyt został zaciągnięty bez lub z niewielkim wkładem własnym, a więc wartość zabezpieczenia w momencie zaciągania kredytu była równa lub niewiele wyższa niż wartość kredytu. Wartość nieruchomości przez dotychczasowy okres spłaty zapewne wiele nie wzrosła (o ile w ogóle nie spadła), zaś saldo zadłużenia wystrzeliło w górę jak szalone. Powstała luka (czy wręcz przepaść), która mocno komplikuje życie.
Nieprzyjemne implikacje
Po pierwsze, jeśli kredytodawca wpadnie na pomysł sporządzenia ponownej wyceny nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu, oraz porównania jej z saldem zadłużenia, może uznać, że taki interes jest dla niego zbyt ryzykowny, i niezgodny z regulacjami ostrożnościowymi. Wówczas może zażądać od osoby spłacającej kredyt np. dodatkowego zabezpieczenia kredytu. Innym zaproponowanym rozwiązaniem może być wykupienie ubezpieczenia.
Sugerowanym przez banki wyjściem bywa też nadpłata części kredytu, tak, aby wysokość zadłużenia z powrotem odpowiadała wartości zabezpieczenia. Takie rozwiązanie jest tym bardziej absurdalne, że nadpłata jest opłacalna w zupełnie odwrotnej sytuacji - gdy złoty jest mocny (a więc gdy i saldo zadłużenia jest niskie). Poza tym mało kto ma takie nadwyżki pieniężne by pozwolić sobie na nadpłatę kredytu.
Problem pojawia się także, gdy osoba spłacająca kredyt postanowi się przeprowadzić i sprzedać poprzednie mieszkanie. Nawet zakładając, że mieszkanie nie straciło na wartości i można je sprzedać za 300 tys. zł (tyle na ile 5 lat temu zaciągnięto kredyt), to bankowi jest się wszak winnym niemal 400 czy 500 tys. zł. Czyli kilkadziesiąt procent więcej niż otrzyma się ze sprzedaży mieszkania. Co z resztą? Kiepska sprawa.
W kontekście opisanych liczb i konsekwencji dobra wiadomość dla osób dopiero planujących kredyt hipoteczny. Opisany problem już ich nie dotyczy, bo obecnie kredyty walutowe właściwie nie są już udzielane.
Autor: Mikołaj Fidziński
Comperia.pl