Drugie mieszkanie - lepiej wziąć kredyt i wynająć czy poczekać i kupić za gotówkę?

W obecnych warunkach, kupując mieszkanie na kredyt, z przychodów uzyskanych z wynajęcia mieszkania jesteśmy w stanie (w najlepszym wypadku) jedynie pokryć koszty raty kredytu. Nie mamy szans na dodatkowy zarobek.

Odnieśmy to do konkretnego przykładu. Zaciągając kredyt na zakup mieszkania wartego 300 tys. zł (LtV=100 proc.) na 25 lat, oprocentowany 7 proc. w skali roku (najlepsze obecnie oferty na rynku) rata naszego kredytu wyniesie ok. 2100 zł. Jeśli nie zdecydujemy się na wcześniejszą spłatę zobowiązania, wysokość odsetek, które zapłacimy pożyczkodawcy wyniesie ok. 330 tys. zł. Łącznie mieszkanie będzie więc nas kosztowało ponad 630 tys. zł.

Kredyt hipoteczny - raty, odsetki, łączny koszt
Okres	Oprocentowanie	Kwota	Rata	Suma odsetek	Łączny koszt
25 lat	7 proc.	300 000,00 zł	2 120,00 zł	335 000,00 zł	635 000,00 zł
15 lat	7 proc.	300 000,00 zł	2 696,00 zł	185 000,00 zł	485 000,00 zł
Źródło: porównywarka finansowa Comperia.pl

Jeśli zdecydujemy się oszczędzać i zamiast płacić ratę będziemy taką samą kwotę 2100 zł odkładać na lokacie czy w innej formie, uzyskując 5-procentową stopą zwrotu w skali roku, stać nas będzie na zakup takiego mieszkania za gotówkę już po 10 latach oszczędzania. Gdybyśmy byli w stanie odłożyć na ten cel 500 zł miesięcznie więcej, okres, po którym uzbieramy niezbędną kwotę zmniejsza się do 8,5 lat.

Zakładamy w tym przypadku, że wartość takiego mieszkania wzrosła przez 10 lat tylko o 10 proc. W gospodarkach rozwijających się, takich jak polska, 10-procentowy wzrost cen mieszkań w ciągu 10 lat zdarza się rzadko.

Załóżmy więc, że nastąpi 100-procentowy wzrost cen mieszkań. Po ilu latach stać nas będzie na zakup takiego mieszkania za gotówkę oszczędzając 2100 zł miesięcznie i uzyskując 5 proc. odsetek w skali roku? Okazuje się, że po 15 i pół roku będziemy mieli na koncie blisko 600 tys. zł. 100-procentowy wzrost cen mieszkań w 15 lat jest sytuacją znacznie bardziej prawdopodobną i bliską realiom gospodarczym.

A wzrost wartości mieszkania o 200-procent  w 20 lata? Niewątpliwie, to także sytuacja całkiem realna w polskich warunkach, choć jednak jest to bardzo odległa perspektywa. Ale również w takim przypadku stać nas będzie na zakup mieszkania za gotówkę, bowiem po 20 latach oszczędzania 2100 zł ze stopą zwrotu 5 proc. w skali roku zgromadzimy blisko 900 tys. zł (3 razy tyle, ile pierwotnie warte było mieszkanie).

Oszczędzanie na dom
Zdarzenie	Okres	Oproc.	Rata	Zgromadzony kapitał
Wzrost cen mieszkań o 10%	10 lat	5 proc.	2 100,00 zł	326 093,00 zł
Wzrost cen mieszkań o 100%	15,5 lat	5 proc.	2 100,00 zł	588 218,00 zł
Wzrost cen mieszkań o 200%	20,5 lat	5 proc.	2 100,00 zł	897 708,00 zł
Oszczędzamy 500 zł mniej	12,5 lat	5 proc.	1 600,00 zł	332 476,00 zł
Oszczędzamy 500 zł więcej	8,5 lat	5 proc.	2 600,00 zł	329 622,00 zł
Źródło: opracowanie własne

Widać więc wyraźnie, że oszczędzając i regularnie odkładając pieniądze na zakup mieszkania staniemy się jego właścicielem wcześniej niż, gdy dokonamy zakupu posiłkując się kredytem.

Są to jednak mimo wszystko wyliczenia bardzo teoretyczne. Kluczowa jest kwestia zmiany cen mieszkań w danym okresie oraz faktycznego uzyskania relatywnie niskiej, ale systematycznie osiąganej stopy zwrotu z naszych inwestycji. Z drugiej strony, niemal pewne jest, że zaciągnięty przez nas kredyt (złotowy) na przestrzeni swojego okresu życia raczej nie będzie kosztował nas znacząco mniej niż wynika z poczynionych wyliczeń.

Damian Rosiński
Comperia.pl