Co czeka polski rynek mieszkaniowy

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego aktualnie na polskim rynku dostępnych jest około 13 mln mieszkań. W Polsce jest około 12,5 mln gospodarstw domowych. Gdybyśmy zestawili tylko te liczby, można by założyć, że rynek jest prawie nasycony. Popatrzmy na to zagadnienie w szerszym kontekście. Polska liczy prawie 40 mln mieszkańców. Wskaźnik liczby mieszkań na 1 tys. mieszkańców jest jednym z najniższych w Unii Europejskiej  i wynosi około 320 (w Unii jest to około 450).
 
Ponadto wiele do życzenia pozostawia jakość zamieszkiwanych przez Polaków lokali. Około 30 proc. z nich powstało w latach 70-tych i 80-tych, czyli w okresie, kiedy nad parametrami jakościowymi budowy górowały ilościowe. Mieszkania w technologii tzw. wielkiej płyty są widoczne właściwie w każdym mieście, na każdym rogu ulicy. Komfort obniża też średnia wielkość mieszkania dostępnego na rynku. W tej chwili jest to 69 mkw. Europejska średnia wynosi 90.
Według wielu źródeł liczba mieszkań, jaka powinna powstać w Polsce, aby dorównać wskaźnikom średniej europejskiej, wynosi 1,5 mln. Trudno wyrokować czy jest to liczba wyliczona precyzyjnie. Wydaje się jednak bezsprzeczne, że potrzeby mieszkaniowe polskiego społeczeństwa są wciąż niezaspokojone.

Deweloperzy zwalniają
Tempo budowy mieszkań w Polsce nie należy do najwyższych w Europie. W ostatnich pięciu latach oddawano do użytkowania średnio 120 tys. lokali rocznie, co daje wskaźnik nieco ponad trzy mieszkania na 1 tys. mieszkańców. To niewiele w porównaniu ze średnią Unii Europejskiej (powyżej 4). Wiemy jednak, że tempo europejskie okazało się za szybkie i aktualnie drastycznie spada. Dla przykładu w Irlandii oddano w ubiegłym roku ponad 90 tys. mieszkań, w tym roku będzie to nieco ponad 20 tys. W tym kontekście mniej dynamiczny rynek deweloperski może okazać się zbawienny dla całego rynku. Tym bardziej, że pojawiające się dzisiaj kłopoty z finansowaniem budowy powodują wstrzymywanie nowych projektów przez deweloperów. W związku z tym należy się spodziewać, że produkcja mieszkaniowa w Polsce straci na dynamice, choć pewnie jeszcze nie w 2009 roku. Utrzymanie tej dynamiki w najbliższych miesiącach wynika ze skali rozpoczętych i realizowanych obecnie budów. Według GUS w budowie jest ponad 700 tys. mieszkań. A przecież muszą być kiedyś oddane do użytku.

Banki hamują akcję kredytową
Ostatni kwartał 2008 roku nie będzie sprzyjał kredytobiorcom. Banki mocno ograniczyły akcję kredytową i jest mało prawdopodobne, aby kurek z pieniędzmi odkręcił się przed końcem roku. To efekty światowego kryzysu finansowego w postaci ograniczonego dostępu do pieniądza na rynku międzybankowym w połączeniu z dobrymi wynikami sprzedaży w ubiegłych kwartałach. Dlatego rynek mieszkaniowy ma małe szanse na oddech przed nadejściem 2009 roku.

Co pokaże przyszłość?
Rynek jest w impasie: z jednej strony ograniczanie produkcji mieszkaniowej, z drugiej utrudnienia w dostępie do finansowania zakupu mieszkań, z jednej wciąż wysokie, choć już coraz bardziej atrakcyjne, ceny mieszkań, z drugiej ograniczona akcja kredytowa banków.
Jaki scenariusz nas czeka? Trudno w takich warunkach spodziewać podwyżek cen nieruchomości w tym roku, na które niezmiennie panuje popyt. Spodziewamy się, że połączenie ograniczonej produkcji mieszkaniowej w przyszłym roku oraz odblokowanie akcji kredytowej przez banki przyniesie mieszankę powodującą stabilizację cen mieszkań, ale zmierzającą w kierunku tendencji wzrostowej pod koniec 2009 roku. Dodatkowym stymulatorem okażą się spodziewane obniżki stóp procentowych w Polsce, co pozwoli zrekompensować prawdopodobne wycofanie (lub ograniczenie dostępności) z oferty kredytów we frankach szwajcarskich.

Trzeba mieć świadomość, że powyższy scenariusz może zaburzyć wciąż nieprzewidywalny kryzys finansowy. Wyraźny spadek dynamiki wzrostu gospodarczego w Polsce, ograniczenie skłonności do konsumpcji, wzrost bezrobocia mogą sprawić, że popyt na mieszkania wcale się nie ożywi. W takiej sytuacji czeka nas głębsza dekoniunktura.

Bartosz Michałek
Comperia.pl